Omgevingsvergunning: veelgestelde vragen
Krijg antwoord op je vragen over je omgevingsvergunning: stand van zaken, beslissingstermijn, openbaar onderzoek, gele affiche en meer.
vragen gevonden
Inhoudstafel
- Vergunningsplicht
- Bouwvoorschriften
- Procedures en termijnen
- Openbare onderzoeken
- Informatie/advies
- Begrippen
Elke wijziging aan de hoeveelheid woonentiteiten, zoals het inrichten van een studio of het samenvoegen van twee eengezinswoningen, is altijd vergunningsplichtig. Voor het opdelen van een woning zijn de volgende zaken van belang:
Is jouw pand kleiner dan 220m²? Dan is jouw pand volgens het Algemeen Bouwreglement een te beschermen eengezinswoning en zal je dit niet verder kunnen opdelen (er kunnen geen aparte studio’s, appartementen, kamerwoningen … worden ingericht). In te beschermen eengezinswoningen kan eventueel wel een zorgwoning, tijdelijk wonen of een hospitawoning komen.
Panden groter dan 220 m² en kleiner dan 250 m² kunnen eventueel worden opgedeeld, naar max. 2 woonentiteiten. Dit kunnen 2 schakelwoningen zijn, of 2 appartementen, of 1 appartement en 1 studio. De kleinste entiteit moet min. 30m² zijn. Panden groter dan 250 m² kunnen eventueel ook in meer entiteiten worden opgedeeld. Opdelen kan alleen als de score op de woningtypetoets (een instrument dat bepaald waar meergezinswoningen kunnen ingeplant worden) en de eventuele voorschriften uit geldende BPA’s, RUP’s of verkavelingen dit toestaan. De woningtypetoets kan je zelf al invullen. Voor de geldende voorschriften neem je best contact op met de Balie Bouwen.
De nieuwe entiteiten (appartementen, studio’s …) zullen ook moeten voldoen aan alle kwaliteitsnormen die bepaald zijn in het Algemeen Bouwreglement zoals toegang tot een private buitenruimte en toegang tot een fietsenberging. Hou ook rekening met de Gentse parkeerrichtlijnen voor bouwprojecten. Enkel wanneer hieraan en aan eventuele andere relevante regels, bijvoorbeeld op vlak van brandveiligheid, wordt voldaan, kan de Stad Gent een vergunning verlenen voor het opdelen van de woning.
Om werken uit te voeren aan je voorgevel, heb je altijd een omgevingsvergunning nodig.
Let wel: als er constructieve verbouwingen nodig zijn zoals het maken van een raamopening of het verbreden van een bestaande raamopening, dan heb je ook een architect nodig.Welke technische vereisten er nodig zijn om een vergunning te krijgen, lees je in de richtlijn voor voorgevelrenovatie.
Bekijk het voorbeelddossier ‘Gevelrenovatie’. Daarin staat hoe je je aanvraag samenstelt en oplaadt in het omgevingsloket.
De vergunningsplicht voor het vellen van hoogstammige bomen (niet in een bosverband) is in de Stad Gent geregeld in artikel 3 van het Algemeen Bouwreglement.
Hierdoor is in Gent ook het vellen van hoogstammige bomen binnen de 30 m-zone rond een vergund woongebouw onderworpen aan een vergunningsplicht.
Artikel 52 'Minimumvereisten van de plannen' van het Algemeen Bouwreglement voorziet bovendien dat het dossier extra gegevens en documenten moet bevatten.Hoe stel ik mijn dossier analoog samen? Bekijk volgende pagina op de website ...
Uiteraard raden wij u aan om een digitaal dossier in te dienen via het omgevingsloket. Dit gaat vlotter.
Vraag je omgevingsvergunning digitaal aan: volg het handige stappenplan in de folder
In principe hebt u een omgevingsvergunning nodig voor het inrichten van gastenkamers in een vergund woongebouw. Artikel 4 van het Algemeen Bouwreglement zegt dat een vergunning nodig is voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de hoofd- of nevenfunctie naar de functie horeca.
Maar als het aantal kamers beperkt blijft tot maximum drie of de accommodatie maximum negen personen kan herbergen, dan vallen dergelijke toeristische logies niet onder de definitie van 'horeca' volgens het Algemeen Bouwreglement. In dat geval kunnen ze ingericht worden als complementaire functie naast het wonen zonder vergunning op voorwaarde dat:
- het woongebouw gelegen is in een woongebied of in een daarmee vergelijkbaar gebied;
- de woonfunctie behouden blijft als hoofdfunctie;
- de complementaire functie een geringere oppervlakte beslaat dan de woonfunctie en een maximale vloeroppervlakte van 100 m² heeft;
- de complementaire functie niet strijdig is met de voorschriften van verkavelingsvergunningen, bijzondere plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen.
Als aan één van deze voorwaarden niet voldaan wordt, dan hebt u toch een omgevingsvergunning nodig voor het inrichten van gastenkamers in een vergund woongebouw.
Volg ons stappenplan om na te gaan of je een vergunning nodig hebt. Zijn de werken niet vrijgesteld vraag dan een omgevingsvergunning aan. Je kan hiervoor dus geen melding indienen.
Voor een aangebouwd bijgebouw (een veranda of andere aanbouw) kan je een melding indienen als aan alle voorwaarden voldaan is. Voldoe je niet aan deze voorwaarden, dan moet je een vergunning aanvragen. Dit zijn de voorwaarden voor een melding:
- De afstand tot de perceelsgrenzen bedraagt in de zijtuin minimum 3 meter en in de achtertuin minimum 2 meter.
- De maximale hoogte van de aanbouw is 4 meter.
- De maximale oppervlakte van de aanbouw is 40m².
- De aanbouw mag tegen een bestaande scheidingsmuur komen, maar er mogen geen werken gebeuren aan die scheidingsmuur. Dat wil zeggen dat je niet dieper of hoger dan het aangrenzende gebouw mag bouwen.
Lees hieronder ook de algemene voorwaarden voor een melding.
Voor sommige werken is geen vergunningsaanvraag nodig, maar volstaat een melding. Een melding betekent een verkorte procedure in het omgevingsloket maar daarvoor is het wel altijd nodig om plannen op te maken en een dossier in te dienen.
Een melding kan alleen onder bepaalde voorwaarden:
- De geplande werken mogen niet afwijken van de voorschriften van de verkaveling, het RUP of BPA. Ga dit dus zeker vooraf na.
- De functie van de woning moet behouden blijven en het aantal woongelegenheden mag niet wijzigen.
- Voor volgende werken is altijd een vergunningsaanvraag nodig, dus hiervoor kan nooit een melding gebeuren: het rooien van een boom, het plaatsen van een afsluiting, het inrichten van een zwembad, voorgevelrenovatie of voor het oprichten van een vrijstaand tuinhuis in de tuin.
- Een melding is niet mogelijk voor werken aan een beschermd monument of als het perceel gelegen in een beschermd stadsgezicht ligt. In dat geval zal je ook een vergunningsaanvraag moeten indienen.
- Wil je de woning uitbreiden, dan is de medewerking van een architect vereist. De architect dient de melding in. Een uitzondering hierop is de oprichting van een glazen constructie (een veranda) die bestaat uit minimum 75% glas, waarbij geen andere stabiliteitswerken gebeuren. Dit is bv. een veranda of een overdekt terras.
Informeer je altijd voordat je overgaat tot het aankopen van een woning. In landbouwgebied is het immers niet altijd mogelijk om een oude hoeve om te vormen naar een zonevreemde eengezinswoning.
De Stad Gent wil stadsgerichte landbouw beschermen en volgt altijd het advies van het Vlaamse Departement Landbouw. Als op advies van dat departement blijkt dat landbouwactiviteiten nog perfect mogelijk zijn op die gronden, dan zal de Stad geen functiewijziging van landbouwbedrijfswoning naar een zonevreemde woning toestaan. Op die manier vermijden we dat te veel open ruimte wordt omgevormd naar tuinen of paardenweides. Stadsgerichte landbouw is een cruciale schakel in de ruimtelijke toekomstvisie, waarbij we streven naar minder verre verplaatsingen, lokale voedselvoorziening en klimaatrobuustheid.
Het is dan ook belangrijk om eerst na te gaan of een functiewijziging naar wonen mogelijk is en daarna pas tot aankoop over te gaan of plannen in te dienen.
Informeer je dus altijd vooraf. De makelaar en notaris kunnen je de juiste informatie geven, of je kan terecht bij de Balie Bouwen. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.
Voordat je een aankoop overweegt, is het belangrijk om je goed te informeren. Via de toepassing vastgoedinformatie.stad.gent kan je alle stedenbouwkundige voorschriften raadplegen die van toepassing zijn op het perceel.
Alle informatie en meer vind je ook in het stedenbouwkundig uittreksel. Je kan het stedenbouwkundig uittreksel opvragen bij de verkoper van de woning of het pand.
Heb je concrete (ver)bouwplannen die de aankoop mee bepalen? Contacteer dan de Balie Bouwen. Een baliemedewerker luistert naar je plannen, onderzoekt je vraag en informeert je over je aanvraag.
Het is in de Stad Gent overal verplicht om blijvend te voorzien in een septische put.
Slechts in zeer uitzonderlijke en specifieke gevallen kan een afwijking op deze verplichting worden toegestaan. Je kan een afwijking aanvragen en motiveren in de beschrijvende nota bij je omgevingsvergunningsaanvraag. Het is ook aan te raden je aanvraag te vergezellen met een plan en foto’s.
Is een omgevingsvergunning niet nodig en wens je de septische put te supprimeren, dan dien je dit aan te vragen bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen van de Stad Gent en dit met een uitgebreide motivatie.
Meer info vind je ook in het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.
Wil je een project toetsen aan het artikel 3.132 van boek 3 van het Burgerlijk Wetboek ('afstanden voor vensters, muuropeningen en soortgelijke werken')?
Kijk hier welke regels er van kracht zijn
Meer info hierover vind je ook in het Burgerlijk Wetboek.
Ja, voor elk omgevingsdossier betaal je 45 euro. Die betaling doe je op het rekeningnummer van de Stad Gent: BE18 0910 1870 5265. In het onderwerp van de betaling schrijf je je OMV_nummer. Vergeet zeker niet de letters OMV erbij te vermelden, anders kunnen we de betaling niet verwerken. Voeg het bewijs van je betaling toe aan je aanvraagdossier.
De digitalisering van een dossier kost nog eens 30 euro extra. Dit betaal je aan de Balie Bouwen.
Voor een dossier met een openbaar onderzoek krijg je een factuur, dit hoef je niet op voorhand te betalen.
Meldingen zijn kosteloos.
Lees hier het Retributiereglement op omgevingsvergunningsaanvragen.
Bij de vereenvoudigde procedure:
• is de aanvraag nooit onderworpen aan een openbaar onderzoek;
• is de tussenkomst van de omgevingsvergunningscommissie nooit vereist;
• bedraagt de beslissingstermijn:
- 60 dagen
- geen verlenging mogelijkWelke aanvragen via de vereenvoudigde procedure kunnen, is geregeld in hoofdstuk 3, artikels 11 en 13 van het uitvoeringsbesluit omgevingsvergunning.
Bij de gewone procedure:
• is de aanvraag altijd onderworpen aan een openbaar onderzoek;
• bedraagt de beslissingstermijn:
- 105 dagen zonder tussenkomst van de omgevingsvergunningscommissie (OVC)
- 120 dagen met omgevingsvergunningscommissie.
- verlenging met 60 dagen is mogelijk:
- indien de wijziging van de aanvraag heeft geleid tot een tweede openbaar onderzoek en een nieuwe adviesronde (de ‘administratieve lus’);
- als de aanvraag wegenwerken omvat waarover de gemeenteraad moet beslissen.De beslissingstermijn gaat in op de dag na de ontvankelijk- en volledigverklaring van de aanvraag (eventueel stilzwijgend op de dertigste dag na indiening van de aanvraag).
Nadat je van de stad Gent een vergunning hebt gekregen om de gevraagde activiteiten en/of werken te kunnen uitvoeren, moet je nog een aantal stappen doorlopen vooraleer je effectief kan starten met de werken.
1. Beslissing aanplakken
Je bent verplicht om het document 'bekendmaking' aan te plakken
- op een gele A2 affiche
- op de plaats waarop de vergunning betrekking heeft
- op een goed zichtbare en leesbare plaats
- palend aan de openbare weg
- op ooghoogte en met de tekst gericht naar de openbare weg
- ten laatste 10 dagen na de ontvangst van de beslissing en dit gedurende 30 dagen.
Je kan starten met de werken 36 dagen nadat je de beslissing hebt uitgehangen, tenzij iemand beroep aantekent.
2. Aanplakking digitaal melden op het Omgevingsloket
Van zodra de beslissing is aangeplakt, meld je dit digitaal op het Omgevingsloket en voeg je ook een foto toe van de uithanging van de gele affiche.
3. Start en einde van de werken meedelen
Vul de start en het einde van de werken in het omgevingsloket in.
Opgelet! De vergunning vervalt als je niet binnen de twee jaar met de werken start. Het gebouw of bouwwerk moet binnen de drie jaar na de start van de werken ook winddicht zijn.
4. Lees goed de voorwaarden in de vergunning
Een tuin moet zoveel mogelijk als tuin worden aangelegd, met andere woorden met struiken, aarde en gras. Een strikt noodzakelijk toegang tot je woning, of een oprit naar een garage, kan wel verhard worden, maar dan wel in waterdoorlatende materialen. Daardoor kan het regenwater in de grond sijpelen. Dit vermindert het risico op wateroverlast. Wat mogelijk is, vind je duidelijk terug op volgende website: https://blauwgroenvlaanderen.be/bewoners/maatregelen/onthard-je-oprit-en-terras/
Je krijgt de tekst die op de affiche moet komen via het Omgevingsloket.
Je kunt deze tekst zelf afdrukken (in zwarte letters op een gele affiche van minimaal A2-formaat) of je gaat met deze tekst naar een copycenter. Niet alle copycentra beschikken over gele A2-bladen. Vraag best op voorhand eens na of het copycenter deze in voorraad heeft.
Als je meerdere pagina's moet uithangen, mogen deze samen op 1 A2-affiche, op voorwaarde dat de tekst leesbaar is voor het publiek (vb twee A3’s naast elkaar).
Heb je geen A2-papier? Print de tekst af op een geel A3-blad en kleef dit in het midden van twee lege gele A3-bladen die je aan elkaar bevestigt.
Voor kleinere dossiers, zonder medewerking architect, kan je je wenden tot de Balie Bouwen om je gele bekendmakingsaffiche te laten drukken.
Van zodra de affiche is aangeplakt op de plaats van de werken/exploitatie, activeer je dit ook in het Omgevingsloket bij je dossier (via een gebeurtenis).
Let op!
Als je de affiche aanplakt nadat je een beslissing hebt gekregen hang je deze gedurende 30 dagen uit. Dit is ook de beroepstermijn voor derden.Je kan starten met de activiteiten en/of werken 36 dagen nadat je de beslissing hebt uitgehangen, tenzij iemand beroep aantekent.
Je bent aanvrager:
Als aanvrager ben je de beheerder van het aanvraagdossier en kan je op elk moment de stand van zaken van het dossier digitaal raadplegen. Via mail word je automatisch op de hoogte gebracht van de ontvankelijk- en volledigverklaring, de start en einde van het openbaar onderzoek en de beslissing van de bevoegde overheid.Je bent omwonende:
Als je niet de indiener bent van een dossier kun je het dossier raadplegen gedurende de periode van het openbaar onderzoek. Als er een beslissing genomen is, kunt je de aard van de beslissing digitaal raadplegen.Info over een concreet dossier nodig? Vul hier het contactformulier in
Je kan de titels van de goedgekeurde beslissingen op 2 manieren raadplegen:
- Op het omgevingsloket van de Vlaamse Overheid
- Op de website van de Stad Gent en op de webpagina Besluitvorming kun je eveneens de beslissingen van het college van burgemeester en schepenen raadplegen
Let op: je ziet enkel de dossiers waarover het college die dag een beslissing heeft genomen. Een goedkeuring kan zowel gaan over een weigering als over een vergunning.
Bijkomende info nodig? Vul het contactformulier in.
Een vergunning is in principe 2 jaar geldig. Dat betekent dat je binnen de 2 jaar moet starten met de uitvoering ervan. In totaal heb je 5 jaar tijd (vanaf de vergunning) om alles wind- en waterdicht te maken. Ben je niet tijdig gestart, dan is je vergunning vervallen en moet je in principe een nieuwe aanvraag indienen. Enkel in uitzonderlijke gevallen is verlenging met 2 jaar mogelijk (zie artikel 99§1 van het Omgevingsvergunningsdecreet).
Mocht jouw vergunning vervallen dan kan je 3 maand voor het effectieve verval van de vergunning een vraag richten aan onze dienst.
Als de aanvraag strijdig is met de voorschriften van een RUP, BPA of verkaveling, is een openbaar onderzoek verplicht en verloopt het dossier volgens de gewone procedure.
Bovendien zijn er nog een aantal andere regels die bepalen wanneer wel en wanneer niet een openbaar onderzoek moet worden georganiseerd. Dit kan je nalezen op onze pagina over de regelgeving.
Voor de extra administratieve afhandeling rekenen we dossierkosten aan. Lees hier meer over in het Retributiereglement op omgevingsvergunningsaanvragen.
Wanneer is er geen openbaar onderzoek nodig?
Er is geen openbaar onderzoek nodig als je een melding indient.
Heb je vragen? Contacteer dan een medewerker van de Balie Bouwen.
Bijkomende info nodig? Dit kan je nalezen op onze pagina over de regelgeving.
Heeft u vragen over de vergunde toestand van het pand dat u wenst te verbouwen? Neem dan contact op met de Balie Bouwen.
Wilt u weten of er stedenbouwkundige misdrijven gekend zijn? Neem contact op met de Dienst Toezicht Wonen, Bouwen en Milieu.
Als u zekerheid wilt over de bouwmogelijkheid van een bepaald project of over de verkaveling van een grond vóór u de eigenlijke aanvraag tot omgevingsvergunning indient, dan vraagt u eerst een stedenbouwkundig attest aan. Dit attest is interessant wanneer er op het perceel geen eenduidige voorschriften zijn en u toch wenst te weten of u op het stuk grond uw project kan realiseren.
Let op! Een attest is nog geen omgevingsvergunning en de erop vermelde informatie inzake bestemming en de opgelegde voorwaarden blijven slechts twee jaar geldig.
Vul het aanvraagformulier in: Aanvraag van een stedenbouwkundig attest
Zoek eerst de beschikbare bouwaanvragen op via de toepassing vastgoedinformatie.stad.gent.
Eindigt het nummer van de gewenste vergunning in ‘Dig’ of begint het met ‘OMV’?
Neem dan contact op met de Balie Bouwen om de plannen in te kijken.
Als je de eigenaar bent of de toestemming hebt van de eigenaar van het betreffende perceel, kan je een kopie krijgen van een deel van het dossier.Voor alle andere bouwaanvragen neem je contact op met Archief Gent om de plannen ter plaatse in te kijken. Hou hiervoor het referentienummer van de bouwaanvraag bij de hand.
Als je de eigenaar bent of de toestemming hebt van de eigenaar van het betreffende perceel kan je, mits het betalen van een retributie van 30,50 euro, een kopie krijgen van een deel van het dossier.
Een uittreksel milieu-inlichtingen geeft een overzicht van de ARAB-, milieu- en omgevingsvergunningen van een perceel. Vraag kosteloos een uittreksel milieu-inlichtingen aan via milieuenklimaat@stad.gent.
Je vindt alle info over het samenwerken met een architect in deze handige brochure van de Orde van Architecten.
De som van de horizontale vloeroppervlaktes van elke bouwlaag. De omtrek van een horizontale vloeroppervlakte wordt gevormd door de binnenkant van de muren of de vergelijkbare bouwdelen die het gebouw begrenzen.
De rooilijn vormt de huidige of de toekomstige grens tussen de openbare weg en de aangelande eigendommen, vastgelegd in een rooilijnplan.
(Als een rooilijnplan ontbreekt, is de rooilijn de huidige grens tussen de openbare weg en de aangelande eigendommen.)
Een zelfstandige woning die onderdeel is van een gebouw dat bestaat uit 2 of meer met elkaar verweven zelfstandige woningen, waarbij elke zelfstandige woning minstens gedeeltelijk op de begane grond is gebouwd, en waarbij de hoofdtoegang van elke zelfstandige woning rechtstreeks uitkomt op de openbare weg of op een oprit naar de openbare weg.
In de septische put wordt afvalwater afkomstig van toiletten, douche en bad gezuiverd door bezinking. Een septische put is in tegenstelling tot een beerput verbonden met het rioleringsnet.
Een septische put heeft als doel om vaste en bezinkbare onzuiverheden uit het afvalwater te halen voordat het in de riolering terecht komt.Het is in de Stad Gent overal verplicht om blijvend te voorzien in een septische put. Meer info vind je in artikel 11 van het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.
De voortuin is het deel van een perceel dat tussen de voorgevel van de hoofdwoning en de rooilijn of openbare weg ligt. Een voorgevel is elke gevel die naar de openbare weg is gericht. Hoekpercelen hebben daardoor ook vaker een grotere voortuin.