Kotatgent: veelgestelde vragen voor studenten en kotbazen
Krijg antwoord op je vragen over studentenhuisvesting.
Online scamming
Online scamming is een vorm van oplichting. Iemand probeert je op basis van foute informatie, zo ver te krijgen om geld te geven. Zoals met een vals zoekertje voor het huren van een kot.
Eén van de belangrijkste tips in de zoektocht naar een kot is: wees altijd alert voor oplichters.
Ziet het kot er op foto uit als het perfecte plaatje aan een scherpe huurprijs? Doet ‘de kotbaas’ je een voorstel om op voorhand geld over te maken?Let op! Het zou goed kunnen dat het hier om een scammer gaat. Twijfel je, informeer je dan bij Kotatgent of je hogeronderwijsinstelling.
Is het duidelijk dat het om een oplichter gaat? Verbreek dan het contact meteen en rapporteer dit aan de website waarop de advertentie staat. Zo bescherm je ook anderen tegen de potentiële oplichter.
Dien meteen klacht in bij de lokale politie en meld dit ook bij de website of het platform waarop je het zoekertje hebt gevonden. De beheerder kan het zoekertje dan wissen en de gebruiker blokkeren.
Samenhuizen
Studenten mogen niet samenhuizen in een appartement of gezinswoning. Dit soort woningen is bedoeld voor gezinnen of alleenstaanden. Het samenhuizen door studenten in appartementen en gezinswoningen is stedenbouwkundig gezien een bouwovertreding en kan strafrechtelijk bestraft worden.
Er zijn 3 uitzonderingen. Wil je weten of je voor deze uitzonderingen in aanmerking komt, bekijk dan de webpagina rond samenwonen onder studenten.
Nee. Een eengezinswoning of appartement is een wooneenheid voor een gezin of een alleenstaande. Het heeft 1 huisnummer, 1 brievenbus en 1 bel. Het verhuren van één of meerdere kamers in een eengezinswoning of appartement aan één of meerdere studenten is niet toegelaten, tenzij je hiervoor een vergunning hebt.
Er zijn in Gent 2 mogelijke vergunningen die je kunnen toelaten om één of meerdere kamers apart aan studenten te verhuren.
- Je woning is vergund als kamerwoning (deze vergunning wordt door Stad Gent niet meer toegestaan bij nieuwe aanvragen).
- Je woning is vergund als een hospitawoning (eigenaar-bewoner verhuurt 1 kamer in zijn eigen woning).
Wil je meer info over de vergunde toestand van je pand? Of wil je een vergunning aanvragen voor je woning als hospitawoning, dan kun je terecht bij Balie Bouwen.
Hospitawonen
Nee, er bestaat geen lijst met aanbieders. In de zoektocht naar een hospitakamer kun je een kijkje nemen op de Kotenzoeker van Kotatgent.
Of een oproep plaatsen via de website: www.samenhuizen.be
Wonen in een hospitakamer kan alleen als die kamer vergund is. Meer info hierover vind je op de webpagina van hospitawonen.
Woonkwaliteit en brandveiligheid
Een conformiteitsattest toont aan dat de studentenkamer of studio voldoet aan de minimumnormen rond woonkwaliteit omschreven in de Vlaamse Codex Wonen. Je kunt dit zien als een ‘keuringsattest’.
Als een student een kamer huurt in een kamerwoning die beschikt over een geldig conformiteitsattest, dan is er tijdens de controle van het conformiteitsonderzoek ook een controle uitgevoerd door de brandweer. De brandweer focust zich op de brandveiligheid van het pand.
Een conformiteitsattest is niet verplicht, maar de kamers en de hele kamerwoning moeten wel voldoen aan de minimale woningkwaliteitsnormen en brandveiligheidsvoorschriften. Kamers die hier niet aan voldoen, mogen niet verhuurd worden.
Voor kotbazen is het een meerwaarde om een conformiteitsattest aan te vragen voor hun kamerwoning of studio’s zodat ze in aanmerking kunnen komen voor de vrijstelling op de belasting op woningen zonder inschrijving in het bevolkingsregister (de tweedeverblijfstaks).
Ja. Je vindt deze gegevens terug via dit portaal: https://vastgoedinformatie.stad.gent/
Vul het adres in en klik op ‘zoek informatie’. Bij ‘woningkwaliteit’ vind je meer info over het conformiteitsattest.
Een ongeschikt- of onbewoonbaarheid betekent niet dat het huurcontract automatisch is ontbonden.
Als het kot tijdens de looptijd van het huurcontract niet langer voldoet aan de elementaire kwaliteitsvereisten, dan heeft de student 2 mogelijkheden:
- Ofwel vraagt hij via de vrederechter de ontbinding van het huurcontract en eventueel een schadevergoeding;
- Ofwel eist hij via de vrederechter de uitvoering van de nodige werken om de woning weer conform te maken. In afwachting van de uitvoering van de werken kan de vrederechter een vermindering van de huurprijs toestaan.
In onderling overleg is het altijd mogelijk om het huurcontract eerder te beëindigen. Doe dit schriftelijk en maak duidelijke afspraken over de verdere afhandeling (denk hierbij aan de sleuteloverdracht, einde plaatsbeschrijving, de eindafrekening, vrijgave huurwaarborg, enzovoort).
Enkel als de woning tijdens de huur door overmacht geheel is tenietgegaan, bijvoorbeeld door een brand, is het huurcontract automatisch ontbonden.
Modelhuurcontract
Nee, maar we raden het wel aan, want het komt tegemoet aan de belangen van zowel de student als de kotbaas. Het model vind je hier.
Domicilie
Als je je gaat domiciliëren op je kotadres, dan zal de studentenkamer als je hoofdverblijfplaats worden beschouwd. Maar je kunt niet zomaar kiezen om je domicilieadres op je kot te zetten: dat kan alleen als je financieel onafhankelijk bent van je ouders en dit ook kan aantonen, bijvoorbeeld met een bewijs van leefloon van het OCMW.
Let op, hier kan geen studentenhuurcontract worden aangegaan. De studentenhuurwetgeving is alleen van toepassing als het kot niet als hoofdverblijfplaats dient. De student gaat in deze situatie dus een woninghuurcontract met hoofdverblijfplaats aan.
Lees hier meer over de adreswijziging voor studenten.
Ja. Internationale studenten verblijven meestal tijdelijk voor hun studies in België en hebben in sommige situaties een domicilie nodig. Dienst Burgerzaken - Infopunt Migratie kan de studenten hierover informeren.
Internationale studenten kunnen een studentenhuurcontract aangaan als er in het huurcontract ook een thuisadres wordt opgenomen. De studenten behouden hun hoofdverblijfplaats in hun thuisland. Een goede formulering vind je terug in het modelhuurcontract van Kotatgent.
Reservatiekost - voorschot
Nee, met een reservatiekost of -contract omzeil je de opzeggingsmogelijkheid voor de student (*) om het studentenhuurcontract voor de inwerkingtreding op te zeggen. Het is dus niet wettelijk om een reservatiekost of -contract te vragen.
(*) De student kan het huurcontract kosteloos opzeggen, ten laatste 3 maanden voor de inwerkingtreding ervan. Doet hij dit minder dan 3 maanden voor de start, dan is de student een opzeggingsvergoeding van 2 maanden huur verschuldigd aan de kotbaas.
Ja. Als de student het huurcontract meer dan 3 maanden voor de inwerkingtreding ervan opzegt, moet de kotbaas het voorschotbedrag terugbetalen.
Onderhoud en herstellingen
Als de kotbaas door de student al verschillende keren (bijvoorbeeld via een telefoontje, per mail, Whatsapp-bericht) werd ingelicht over het gebrek en het probleem geraakt niet opgelost, dan stuurt de student een aangetekende brief om de kotbaas officieel in gebreke te stellen. De student komt zo zijn meldingsplicht na.
Bij nood aan concreter advies, neem dan contact op met Kotatgent.
De kotbaas is verantwoordelijk wanneer de aanwezigheid van muizen wordt veroorzaakt door een structureel probleem. Bijvoorbeeld: als er spleten of kieren zijn waardoor de muizen het huis kunnen binnendringen.
De student staat wettelijk gezien in voor kleine herstellingen en onderhoud. Het bestrijden van ongedierte hoort tot het onderhouden van de woning, tenzij het ongedierte al aanwezig was bij start van de huur.
Huurachterstal
Volg dit stappenplan:
- Contacteer de student en bevraag de reden van de huurachterstal.
- Maak daarna concrete afspraken rond de betaling van de huur. Misschien is een afbetalingsplan mogelijk? Bespreek dit gerust mondeling maar zet dit meteen ook op papier (of op mail).
- Blijft de huurachterstal oplopen? Stuur de student dan een aangetekende brief.
- Reageert de student niet of is de achterstal niet weggewerkt? Start dan een verzoeningsprocedure bij de vrederechter. Deze procedure is gratis.
- Wanneer een verzoeningspoging geen optie is, of wanneer er geen akkoord bereikt kan worden via de verzoeningsprocedure, dan kan er een gerechtelijke procedure worden opgestart. Opgelet, aan deze procedure zijn mogelijk gerechtskosten verbonden. Informeer of je familiale verzekering eventueel tussenkomt bij de rechtsbijstand.
- Voor concreet juridisch advies kun je als kotbaas terecht bij de Verenigde Eigenaars. De student kan terecht bij de Huurdersbond of OpKrot vzw.
Herziening huurprijs
Ja, maar alleen in onderling akkoord tussen student en kotbaas. In alle andere gevallen is de aanpassing van een all-in huurprijs (*) bij een lopend huurcontract niet toegelaten.
(*) Een all-in huurprijs betekent dat de student maandelijks een vast bedrag betaalt waarin alle kosten en lasten zijn inbegrepen. Er volgt dus geen eindafrekening op het einde van het huurcontract.
Nee. Als er in het huurcontract niks is bepaald, dan gaat het om een volledige all-in huurprijs en kunnen er geen kosten en lasten afzonderlijk worden aangerekend. Met andere woorden: bij opeenvolgende huurcontracten met dezelfde student voor hetzelfde studentenverblijf kan de huurprijs enkel geïndexeerd worden.
Ja, maar alleen na onderling akkoord tussen student en kotbaas. In alle andere gevallen is de aanpassing van een forfait bij een lopend huurcontract niet toegelaten.
Ja, het forfait kan vrij worden aangepast bij een nieuw huurcontract dat aansluit op het vorige huurcontract voor hetzelfde studentenverblijf.
Ja, maar alleen na onderling akkoord tussen student en kotbaas. Op het einde van de huur zal de kotbaas een berekening maken van de kosten. Het verschil tussen de betaalde voorschotten en de echte kosten bepaalt of de student geld terug krijgt (als het totaalbedrag van de voorschotten meer is dan de echte kosten) of nog extra moet betalen (als het totaalbedrag van de voorschotten minder is dan de echte kosten).
Ja, de kotbaas mag het voorschot aanpassen bij een nieuw huurcontract dat aansluit op het vorige huurcontract voor hetzelfde studentenverblijf.
Verbod op stilzwijgende verlenging
Nee, het studentenhuurcontract eindigt altijd na verloop van de duur die in het huurcontact staat.
Een bepaling waarbij het huurcontract stilzwijgend wordt verlengd als het huurcontract niet uitdrukkelijk wordt opgezegd, is niet geldig.
Opzeggingstermijn bij stopzetting studies
Nee, als de kotbaas al een nieuwe huurder heeft in de opzeggingsperiode en hij sloot een huurcontract af met die nieuwe huurder, dan ziet hij af van de opzeggingstermijn en moet de huidige huurder ook geen huur meer betalen vanaf dat moment. Dit betekent ook dat de huidige huurder het kot niet meer kan gebruiken van het moment dat de verhuur aan de nieuwe huurder start.
Ter info: de kotbaas kan een kot dat nog verhuurd is, niet gelijktijdig verhuren aan een andere student. Met andere woorden, de huidige huurder moet hierbij wel zijn akkoord geven aangezien hij nog altijd huur betaalt en het recht heeft op het gebruik van het kot.
Belasting op woningen zonder inschrijving in het bevolkingsregister
Nee, om een vrijstelling te krijgen moet de woning voldoen aan de definitie ‘studentenhuis’ zoals omschreven in het belastingreglement.
Ja, deze belasting mag worden doorgerekend aan de student als dit werd opgenomen in het huurcontract, maar enkel in verhouding tot het deel van het kalenderjaar dat hij huurder is.
Ja, ook hier is de belasting op woningen zonder inschrijving in het bevolkingsregister van toepassing.
Privacy en bezoekrecht
Nee, de kotbaas is wettelijk verplicht de student het rustig genot van het gehuurde goed te garanderen gedurende de periode van de huur. Rustig genot betekent dat men niet zomaar mag storen of de kamer binnengaan. De kamer binnengaan zonder toestemming van de huurder komt neer op huisvredebreuk, een strafbaar feit.
Enkel in geval van nood mag de kotbaas de woning ongevraagd binnengaan, bijvoorbeeld bij brand/een gaslek/gesprongen leidingen, ...
Bij dringende werken aan de woning die niet tot het einde van de huur kunnen worden uitgesteld, maakt de kotbaas een afspraak met de student.
Als de kotbaas op zoek moet naar een nieuwe huurder, spreekt hij af met de student wanneer geïnteresseerde kandidaat-huurders langs kunnen komen voor een bezoek aan het kot. Zowel student als kotbaas moeten hier redelijk mee omgaan. Maak concrete afspraken die je eventueel op papier zet.
De kotbaas mag alleen een camera hangen met een concreet motief, zoals om misdrijven of overlast te voorkomen. Aan cameratoezicht zijn trouwens heel wat verplichtingen verbonden. Zo moet er een pictogram die het cameratoezicht aantoont ophangen aan de ingang van het pand, zodat iedereen die het gebouw binnenstapt op de hoogte is van het cameratoezicht. Ergens binnengaan waar het pictogram duidelijk zichtbaar aanwezig is, wordt dan ook beschouwd als een stilzwijgende toestemming om gefilmd te worden.
Een andere voorwaarde is dat de camerabeelden niet in real-time mogen worden bekeken, tenzij het als doel heeft om onmiddellijk te kunnen ingrijpen bij een misdrijf, schade of overlast op verstoring van de openbare orde.
Voor meer info over de regels rond cameratoezicht, check de website van de GBA (Gegevensbeschermingsautoriteit).
Het is belangrijk om bij deze vraag stil te staan bij de feitelijke situatie. Gaat het om een student waarbij er heel vaak of altijd iemand overnacht, of gaat het over het af en toe laten overnachten van een bezoeker?
Een kamer is in principe bestemd voor 1 persoon, tenzij ze groot genoeg is (tenminste 18m²), dan mogen er 2 personen verblijven, op voorwaarde dat ze een duurzame band hebben (bijvoorbeeld een koppel of ouder en kind).
De wetgeving vermeldt niets over het af en toe laten overnachten van een bezoeker. Hierover worden dus het best regels vastgelegd in het studentenhuurcontract of in het bijhorende huishoudelijke reglement. Als studenten zich niet aan de regels houden, kunnen ze hierop worden aangesproken (mondeling, schriftelijk, of bij herhaling aangetekend).
Als er over de aanwezigheid van bezoekers niets in het studentenhuurcontract of het huishoudelijk reglement staat, kan de kotbaas met de studenten in gesprek gaan. De afspraken kunnen dan eventueel als addendum aan het studentenhuurcontract of het huishoudelijk reglement toegevoegd worden, ondertekend door alle partijen. Mogelijk staan er in het studentenhuurcontract of het huishoudelijke reglement wel bepalingen die onrechtstreeks de gevolgen van frequent overnachten door bezoekers regelen (zoals netheid, gebruik van keuken, geluidsoverlast, ….) zodat studenten via deze weg kunnen worden aangesproken.
Sleuteloverdracht
In de praktijk gebeurt de sleuteloverdracht meestal bij het opmaken van de in- of uittredende plaatsbeschrijving. Maak altijd goede afspraken over de overdracht en voorzie een ontvangstbewijs. Neem hierin op hoeveel en welke soorten sleutels er worden afgegeven. Zet een datum op het ontvangstbewijs, onderteken (zowel kotbaas als student moeten tekenen), en zorg ervoor dat alle partijen een getekend exemplaar krijgen.
Eindafrekening - kosten en lasten bij einde huur
Als de student tijdens de huurperiode een provisie (voorschot) betaalde voor de kosten en de lasten, dan zal de kotbaas bij het einde van de huur een totale berekening maken van de al betaalde voorschotten en de werkelijke kost. Deze kostenafrekening is verplicht.
De kotbaas bezorgt de eindafrekening uiterlijk binnen het eerste kwartaal na het einde van de huurtermijn. De huurwaarborg moet namelijk binnen de 3 maanden na het einde van het huurcontract terugbetaald worden, behalve als de kotbaas binnen die termijn de teruggave heeft betwist per aangetekende brief aan de student.
De kotbaas moet ook bewijsstukken kunnen voorleggen van elke aangerekende kost of last. Hoe gedetailleerder de eindafrekening, hoe kleiner de kans op discussies.
Gebruik kotenzoeker
Heb je een kamer in een vergunde kamerwoning of in een grootschalig pand, een hospitakamer of studio te huur? Plaats ze op de Kotenzoeker en bereik heel wat studenten. Bekijk het stappenplan voor het publiceren van je zoekertje hier.
Ja, elke student mag de Kotenzoeker ook gebruiken om te adverteren.
Log in op de Kotenzoeker en scrol door naar je ‘koten’. Klik op ‘kot niet meer tonen’. Zo bewaar je je advertentie, maar het kot is niet meer zichtbaar op de website. Later kan je eventueel gegevens aanpassen en het kot opnieuw online plaatsen via de knop ‘kot tonen op de website’.