Een eerlijke bijdrage aan leefbare buurten en wijken
De Stad Gent werkt aan een systeem om private projecten op een gelijkwaardige manier te laten bijdragen aan de groei van de stad.
Het college van burgemeester en schepenen keurde voor de stedenbouwkundige bijdragen of 'stedenbouwkundige lasten' op 10 juli 2024 een ontwerpverordening goed. Het openbaar onderzoek liep van 12 november tot en met 11 december 2024. De Stad Gent verwerkt nu de binnengekomen adviezen en bezwaren. Daarna wordt het reglement voorgelegd aan de gemeenteraad voor goedkeuring. De regels zullen normaal van toepassing zijn voor alle vergunningsaanvragen ingediend vanaf 1 januari 2026.
Voor professionelen die dit instrument zullen hanteren bij concrete bouwprojecten, organiseerde de Stad Gent 2 infomomenten, op 13 en 15 november 2024. Bekijk hier de presentatie van de infomomenten.
Waarom een bijdrage aan een leefbare stad?
Gent leeft en groeit. Tegen 2040 zullen er in Gent 20.000 gezinnen bijkomen. Naast alle geplande woonprojecten zullen nog 6000 extra woningen nodig zijn om ervoor te zorgen dat iedereen die in Gent wil wonen er ook terecht kan. Meer inwoners betekent ook meer nood aan werkplekken, handelszaken en andere economische functies. Een groeiend aantal studenten zoekt ook een plekje om te verblijven.
Nieuwe bouwprojecten zijn dus nodig, maar ze hebben ook een impact op een buurt of wijk. Ze brengen extra taken mee voor de overheid. Om tot een leefbare, klimaatneutrale stad uit te groeien, is ook meer groen en ademruimte nodig, een verkoelend effect van water, duurzame mobiliteit, voorzieningen zoals kinderopvang, scholen en aangename ontmoetingsplaatsen.
Nu al is de aanleg van wegen of openbaar groen vaak verplicht bij een nieuwe woonontwikkeling. Maar ook andere bouwprojecten, zoals nieuwe kantoren, hotels of grootschalige studentenhuisvesting, brengen bijkomende taken voor de overheid met zich mee.
De Stad Gent vindt het belangrijk dat nieuwe bouwprojecten van een zekere omvang op een evenredige en gelijkwaardige wijze bijdragen aan die extra taken.
Wat houdt zo’n bijdrage concreet in?
Een stedenbouwkundige bijdrage is bij voorkeur een concrete realisatie in het project zelf. Daarbij houden we rekening met wat nodig is in die specifieke omgeving. Het is ook van belang dat de bijdrage op maat is van het aangevraagde project. Enkele voorbeelden:
- het uitbreiden van parken of het creëren van nieuwe parken
- de realisatie van ruimte voor buurtvoorzieningen, zoals een buurthuis
- het creëren van buurtparkings en/of buurtfietsenstallingen
- het uitbouwen van de tragewegenstructuur, zoals een fietsdoorsteek
- het versterken van speelweefsel of andere recreatieve infrastructuren
- de realisatie van sociale woningen of budgethuurwoningen
Maar het is niet altijd mogelijk die noden binnen het project zelf te realiseren. In dat geval vragen we een financiële compensatie. Die financiële bijdrage is ook bestemd voor het ruimtelijke beleid van de stad.
Hoe kom je tot een eerlijk en transparant systeem, op maat van Gent?
We werkten dit systeem uit met een team van ruimtelijke, juridische en financiële experts. De Stad Gent kreeg hiervoor ook subsidies van de Vlaamse overheid. Gedurende een jaar is een voorstel getest en verder verfijnd. Daarbij betrokken we ook de vastgoedsector en andere vakorganisaties via een klankbordgroep.
Om tot een evenwichtig systeem te komen, maken we gebruik van de mogelijkheid om bij het verlenen van omgevingsvergunningen ook een financiële bijdrage te kunnen opleggen aan de aanvrager van de vergunning, beschreven in artikel 75 t.e.m. 77 van het Omgevingsvergunningsdecreet als ‘stedenbouwkundige lasten’ en dit op te nemen in een verordening. Door naast bijdragen in natura ook financiële bijdragen mogelijk te maken en dat binnen deze decretale spelregels, zorgen we ervoor dat:
- de bijdragen altijd redelijk zijn in verhouding tot het project
- de bijdragen hun oorsprong vinden in het voordeel dat een initiatiefnemer uit de vergunning van een project haalt
- de bijdragen hun oorsprong vinden in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van het project op zich neemt
Voor welke projecten is de verordening van toepassing?
Het gaat enkel om projecten die aan bepaalde criteria voldoen. Ten eerste is het systeem enkel van toepassing op functies waarvan het duidelijk is dat ze extra taken meebrengen voor de overheid. Daarnaast hanteren we per functie een ondergrens, zodat het systeem enkel geldt voor projecten van een zekere omvang. We berekenen de bijdrage ook op basis van de nieuwe bruto vloeroppervlakte. Gebouwen die enkel verbouwd worden zonder functiewijziging, blijven buiten beschouwing.
Samengevat gaat het om projecten die aan volgende criteria voldoen:
1. Projecten die een of meerdere van volgende functies bevatten:
- Wonen
- Kantoren
- Kleinhandel
- Hotels
- Studentenhuisvesting
2. Gaat het om een van bovenstaande functies? Dan is ook de omvang van het project belangrijk. Voor de verschillende functies hanteren we andere onder- en bovengrenzen. We kijken daarvoor naar het aantal wooneenheden in het project of de bruto vloeroppervlakte na realisatie van het project:
3. Daarnaast geldt het bijdragesysteem niet voor louter verbouwingen zonder een functiewijziging.
Hoe kan ik de bijdrage berekenen?
Voor projecten die voldoen aan bovenstaande criteria berekenen we het ‘normbedrag’. Dat is de theoretische financiële bijdrage die verschuldigd zou zijn als er geen bijdrage in natura zou zijn. Daarna trekken we de waarde van de gerealiseerde bijdragen af van dit theoretische bedrag. Wat je overhoudt, is het reële bedrag van de financiële bijdrage. We proberen de financiële bijdrage zo laag mogelijk te houden.
Meer info over het toepassingsgebied en de manier van berekenen?
Bijdrage berekenen voor je project?
Download de handige rekentoolDe Stad Gent ondersteunt je op weg naar een vergunningsdossier
We stellen een processchema ter beschikking voor complexe omgevingsdossiers, stedenbouwkundige inrichtingsplannen en masterplannen. De tekst in het bruin in de schema's geeft al de specifieke stappen aan die nodig zijn van zodra de ontwerpverordening stedenbouwkundige bijdragen in werking treedt.
Bekijk de handige processchema'sVeelgestelde vragen
Deze vragen zijn een weerslag van de vragen die gesteld zijn tijdens de infomomenten op 13 en 15 november 2024. De antwoorden verduidelijken bepaalde aspecten van de ontwerpverordening en zijn louter informatief. Deze vragenlijst is nog niet volledig, we vullen stapsgewijs de lijst aan.