Bouw­voor­schrif­ten stu­den­ten­huis­ves­ting

Specifieke studentenhuisvesting neemt de druk weg van de reguliere woningmarkt. Want als studenten geen gewone huizen of appartementen meer huren, komen er meer woningen vrij voor gezinnen.

Grootschalige studentenhuisvesting

Om tegemoet te komen aan de stijgende vraag naar studentenhuisvesting, kunnen private ontwikkelaars al sinds 2010 grootschalige studentenhuisvesting van minimaal 50 units bouwen. Sinds 2018 komen ook woongebouwen waarin na verbouwing 30 (in plaats van 50) studentenunits in kunnen, in aanmerking voor omvorming.

Voor 2018 ging het bij grootschalige studentenhuisvesting enkel om studio’s en kamers. Maar vanaf 2018 kan een deel van de ontwikkeling ook studentenappartementen bevatten, met 2 tot 5  slaapkamers. Een groepje studenten kan dan gezamenlijk zo’n appartement huren.

Collectief karakter vrijwaren

De Stad Gent wil het collectieve karakter van grootschalige verblijfsaccommodatie voor studenten vrijwaren. Het gaat om studentenkamers, studentenstudio's of studentenappartementen in grootschalige studentenhuisvesting van private ontwikkelaars.

Er zijn vele redenen waarom stukverkoop of ‘uitponden’ nefast is:

• Iemand die een gebouw bouwt om het zelf te gebruiken, uit te baten en te beheren, is veel nauwer betrokken bij het ontwerpproces, bij de indeling van de ruimtes en bij de materiaalkeuze. Hij zal ervoor zorgen dat een gebouw wordt opgeleverd van hoge kwaliteit, die specifiek voor de doelgroep (steeds wisselende studenten) is voorzien.
• De rechten en plichten van een eigenaar-beheerder zijn veel duidelijker en ruimer dan van een beheerder die afhankelijk is van vele eigenaars, of enkel het vruchtgebruik heeft.
• Individuele verkoop hypothekeert kwaliteitsgarantie op lange termijn: latere grondige verbouwingen, functiewijzigingen of het zich conform stellen met gewijzigde regelgeving kan door een versnipperde eigendomsstructuur op lange termijn zelfs volledig onmogelijk gemaakt worden.
• Naast de verkoop van individuele units in grootschalige studentenhuisvesting is ook het verhandelen van andere zakelijke rechten (erfpacht, vruchtgebruik, …) niet aangewezen. Zowel voor de Stad Gent als voor de hoger onderwijsinstellingen is de eenheid in eigendomsstructuur een essentieel onderdeel van het karakter van grootschalige studentenhuisvesting.

De Stad houdt deze beleidslijn al sinds 2010 aan en verankerde ze in 2020 ook formeel in het Algemeen Bouwreglement, zoals dat werd vastgesteld in de gemeenteraad van 29 september 2020. De Raad van State vernietigde deze beslissing bij arrest nr. 255.193 van 6 december 2022 omdat het erin opgenomen voorschrift uitsluitend bestaat uit een rechtstreeks ingrijpen in zakelijke rechten en dat niet in een stedenbouwkundige verordening opgenomen kan worden.

De Stad Gent blijft echter de beleidslijn erachter hanteren. Het is perfect mogelijk om andere financieringsvormen op te zetten, al dan niet in bepaalde vennootschapsrechtelijke systemen, waarbij eigenaars aan medefinanciers van het project (aandeelhouders of andere gerechtigden) persoonlijke rechten (huurrecht, gebruiksrecht of andere huurbeloftes of huurgaranties) kunnen toekennen op één of meerdere units, voor zover de bestemming van studentenhuisvesting gerespecteerd wordt.

Extra voorwaarden voor beheer

Het Algemeen Bouwreglement legt sinds 2018 ook extra voorwaarden op voor het beheer:

• Exclusieve verhuur aan studenten is verplicht
• Het aanvraagdossier moet een beheersovereenkomst bevatten, afgesloten met een hogeronderwijsinstelling. De controle hierop is sterker verankerd in het Bouwreglement

Handleiding voor private ontwikkelaars

Omdat bij het realiseren van collectieve, grootschalige verblijfsaccommodatie heel wat komt kijken, stelde de stad een handleiding op. Die maakt private ontwikkelaars wegwijs in het bouwen en beheren van dergelijke complexen.

Deze handleiding legt uit met welke aspecten de bouwheer rekening moet houden op het vlak van de locatie, het gebouw zelf en het beheer. De handleiding licht ook toe welk traject nodig is voordat je een omgevingsvergunning aanvraagt.