Bouw­voor­schrif­ten stu­den­ten­huis­ves­ting

Specifieke studentenhuisvesting neemt de druk weg van de reguliere woningmarkt. Want als studenten geen gewone huizen of appartementen meer huren, komen er meer woningen vrij voor gezinnen.

Grootschalige studentenhuisvesting

Om tegemoet te komen aan de stijgende vraag naar studentenhuisvesting, kunnen private ontwikkelaars al sinds 2010 grootschalige studentenhuisvesting van minimaal 50 units bouwen. Sinds 2018 komen ook woongebouwen waarin na verbouwing 30 (in plaats van 50) studentenunits in kunnen, in aanmerking voor omvorming.

Voor 2018 ging het bij grootschalige studentenhuisvesting enkel om studio’s en kamers. Maar vanaf 2018 kan een deel van de ontwikkeling ook studentenappartementen bevatten, met 2 tot 5  slaapkamers. Een groepje studenten kan dan gezamenlijk zo’n appartement huren.

Het Algemeen Bouwreglement beschrijft de specifieke voorschriften waaraan grootschalige studentenhuisvesting. moet voldoen. 

Collectief karakter vrijwaren

De Stad Gent wil het collectieve karakter van grootschalige verblijfsaccommodatie voor studenten vrijwaren. Het gaat om studentenkamers, studentenstudio's of studentenappartementen in grootschalige studentenhuisvesting van private ontwikkelaars.

•  Nieuwe studentenhuisvesting is van hoge kwaliteit

Een ontwerp- en bouwproces houdt heel wat keuzes in (bv. indeling ruimtes, materiaalkeuze, gebruikte technieken …) die een grote invloed hebben op de kwaliteit van het gebouw en op het samenleven van de studenten. Idealiter is de latere beheerder van de studentenhuisvesting al in de ontwerp- en bouwfase gekend en nauw betrokken. Die zal immers aansturen op de oplevering van een gebouw van hoge kwaliteit, dat specifiek is afgestemd op de doelgroep van steeds wisselende studenten. 

• Een grootschalige verblijfsaccommodatie voor studenten is uitsluitend bedoeld voor studenten

De exclusieve verhuur aan studenten moet steeds gewaarborgd zijn. Een collectief beheer laat toe om dit eenvoudig op te volgen en te doen naleven.

• Een kwalitatief dagelijks beheer verzekeren  

Een grootschalige studentenhuisvesting heeft veel gemeenschappelijke ruimtes (keuken, leefruimte, sanitair, fietsenberging, …). Het intensief gebruik van deze gemeenschappelijke ruimtes vraagt een nauwgezet beheer. Een collectief beheer moet groot onderhoud, klein onderhoud en herstel van defecten, de schoonmaak van het gebouw, voetpad en buitenruimtes en een goed beheer van huishoudelijk afval en het stallen van fietsen garanderen.  

In een grootschalige studentenhuisvesting wonen studenten dicht bij elkaar. Zij bevinden zich in een specifieke fase van hun leven waarin ze meestal net op eigen benen staan. 

Een collectieve beheerder volgt het naleven van afspraken op, is het aanspreekpunt voor studenten en voor buren en verzekert zo het goede samenleven. 

• Kwaliteitsgaranties bieden op lange termijn 

De eigendoms- of beheersstructuur moet zo zijn dat ook latere grondige verbouwingen, functiewijzigingen of het zich conform stellen met gewijzigde regelgeving vlot kunnen gebeuren. Een (potentieel) versnipperde eigendomsstructuur houdt een risico in, dat moet opgevangen worden met extra garanties inzake collectief beheer.

De Stad houdt deze beleidslijn al sinds 2010 aan en verankerde daarom een verbod op stukverkoop in 2020 ook formeel in het Algemeen Bouwreglement, zoals dat werd vastgesteld in de gemeenteraad van 29 september 2020. De Raad van State vernietigde deze beslissing bij arrest nr. 255.193 van 6 december 2022 omdat het erin opgenomen voorschrift uitsluitend bestaat uit een rechtstreeks ingrijpen in zakelijke rechten en dat niet in een stedenbouwkundige verordening opgenomen kan worden.

De Stad Gent blijft echter de beleidslijn hanteren dat grootschalige studentenhuisvesting een collectief karakter moet behouden om de hierboven vermelde doelstellingen te bereiken. Om die reden werken we extra voorwaarden uit voor het beheer.

Extra voorwaarden voor beheer

Het Algemeen Bouwreglement legt sinds 2018 extra voorwaarden op voor het beheer:

• Exclusieve verhuur aan studenten is verplicht.
• Het aanvraagdossier moet een beheersovereenkomst bevatten, afgesloten met een hogeronderwijsinstelling. De controle hierop is sterker verankerd in het Bouwreglement.

We wijzigen momenteel deze beheersovereenkomst. Volgende aanpassingen zitten in de pijplijn:

• Na de vernietiging van het verbod op stukverkoop door de Raad van State, vervangen we de verwijzing ernaar door bepalingen met betrekking tot collectief beheer:
  • De doelstellingen die we samen met de hogeronderwijsinstellingen met deze beheersovereenkomst willen bereiken worden expliciet vermeld.
  • De bepalingen rond collectief beheer worden zo vormgegeven dat verschillende financieringsmodellen mogelijk zijn en de meest evidente al verankerd zijn.
  • Stukverkoop wordt hiermee wel mogelijk, maar onder vastgelegde voorwaarden die voldoende en duurzame garanties bieden rond collectief beheer.
• Passage over het verplicht aandeel budgetkamers die tegen een gelimiteerde huurprijs verhuurd moeten worden:
  • Dit is een noodzakelijke aanpassing om te kunnen voldoen aan de bepalingen van de Vlaamse Codex Wonen over bescheiden wonen.
  • Dit komt ook tegemoet aan de belangrijke vraag van studenten en van de thematische gemeenteraadscommissie Studentenhuisvesting om te werken aan betaalbaarheid van studentenhuisvesting.
  • Een collectief beheer maakt het mogelijk om het aanbieden en beheren van het aandeel studentenkamers aan gelimiteerde huurprijs op gebouwniveau te regelen.

Van zodra deze aanpassing goedgekeurd is, vervangt die de huidige beheersovereenkomst. In afwachting daarvan blijft de huidige beheersovereenkomst verplicht.

Handleiding voor private ontwikkelaars

Omdat bij het realiseren van collectieve, grootschalige verblijfsaccommodatie heel wat komt kijken, stelde de stad een handleiding op. Die maakt private ontwikkelaars wegwijs in het bouwen en beheren van dergelijke complexen.

Deze handleiding legt uit met welke aspecten de initiatiefnemer rekening moet houden op het vlak van de locatie, het gebouw zelf en het beheer. De handleiding licht ook toe welk traject nodig is voordat je een omgevingsvergunning aanvraagt.