De toekomst van de spoorwegsites
Moscou-Vogelhoek staat de komende jaren voor grote veranderingen. In de wijk worden namelijk een aantal belangrijke sites ontwikkeld.
Naast de meer gekende Arsenaalsite, zijn er nog 3 andere sites: de Werkhuizensite, de Congobundel en het Spoorwegbosje. Als Stad Gent vinden we het belangrijk dat er een toekomstvisie is voor alle sites samen. Om zo’n toekomstvisie te realiseren is de opmaak van een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) noodzakelijk. Dit willen we doen in overleg met de bewoners, experten en geïnteresseerden.
Dit RUP zal sturend zijn voor de ontwikkelingen. Een eerste stap in de opmaak van het RUP is de goedkeuring van de startnota, begin 2024.
Wil je hier meer over weten en/of je mening geven? Dat kan via deze link.
Veel gestelde vragen over de Arsenaalsite
In 2018 verhuisden de laatste activiteiten op de Arsenaalsite naar de nieuwe werkplaats in Melle. De werkplaats stond al enkele jaren leeg, vooraleer de NMBS overging tot de verkoop van de voormalige werkplaats. De NMBS besliste om de site te koop te stellen via een marktraadpleging.
In samenspraak met de NMBS voerde de Stad Gent een conceptstudie uit. Die studie heeft als doel om de ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied te verkennen. Op basis van deze studie keurde het college van burgemeester en schepenen in 2020 de strategische visie voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied goed. De NMBS gaf deze visie mee in het verkoopdossier. Toekomstige ontwikkelaars moeten rekening houden met deze visie. De site werd in het najaar 2021 verkocht aan 3PK, een consortium van de Group Monument, projectontwikkelaar Danneels en QUVA, een investeringsmaatschappij. Zij zijn sinds april 2022 officieel eigenaar van de Arsenaalsite.
Zo’n ontwikkeling vergt echter tijd. Daarom zochten de NMBS en de Stad Gent een partner voor een tijdelijke invulling van de site via een Open Oproep procedure. In de zomer van 2021 stelde de NMBS, in samenwerking met de Stad Gent, de Gentse onderneming Revive aan als tijdelijke beheerder. In het voorjaar 2022 besliste de nieuwe eigenaar, in samenspraak met Revive, om de opdracht van Revive als tijdelijke beheerder stop te zetten en de tijdelijke invulling zelf in handen te nemen.
Eigen aan stadsontwikkelingsprojecten van een schaal zoals die van de Arsenaalsite is dat hun ontwikkeling de nodige tijd in beslag neemt en veel studiewerk vergt. De ontwikkeling van de Arsenaalsite staat aan het begin van dit proces. Een proces dat de Stad Gent samen met de buurt, de eigenaar en andere stakeholders wenst te voeren.
De Stad Gent wil de Arsenaalsite steeds in samenhang bekijken met de uitdagingen en opportuniteiten in de omliggende wijken. We zullen niet alle uitdagingen voor de wijk, laat staan van de Stad, op de Arsenaalsite kunnen oplossen. We vertrekken vanuit de visie uit o.a. Ruimte voor Gent en het bestuursakkoord. Deze werden vervolgens verder verfijnd in de strategische visie voor de Arsenaalsite die werd goedgekeurd door het college en in de wijkstructuurschets voor Moscou-Vogelhoek.
Op vandaag geldt er bovendien nog een oud Bijzonder Plan van Aanleg (BPA). Dit is de voorloper van een ruimtelijke uitvoeringsplan. In dat plan zijn enkel activiteiten zoals gemeenschaps- en sportvoorzieningen en bedrijven op de spoorwegsites toegelaten. Er moet dus een ruimtelijke Uitvoeringsplan worden opgemaakt om de bestemming van de grond te wijzigen.
Een ruimtelijk uitvoerings- of bestemmingsplan legt een vrij lange administratieve weg af vooraleer het van kracht wordt. Dat kan zo’n vier jaar duren omdat er heel wat verschillende zaken moeten onderzocht worden.
Een ruimtelijke uitvoeringsplan is een ruimtelijk bestemmingsplan die voor een bepaald gebied in de stad bepaalt welke functie het mag hebben: wonen, bedrijvigheid, groen, etc. Zo’n plan regelt dus voor elk perceel grond in een gemeente of stad wat er wel of niet mag gebouwd worden.
Een ruimtelijk uitvoerings- of bestemmingsplan legt een vrij lange administratieve weg af vooraleer het van kracht wordt. Dat kan zo’n vier jaar duren omdat er heel wat verschillende zaken moeten onderzocht worden.
Op vandaag geldt er nog een oud Bijzonder Plan van Aanleg (BPA). Dit is de voorloper van een ruimtelijke uitvoeringsplan. Voor de Arsenaalsite zijn volgens dat plan enkel activiteiten zoals gemeenschaps- en sportvoorzieningen en bedrijven toegelaten. Ook voor de andere spoorwegsites in de wijk, zoals de Werkhuizensite en de Congobundel geldt nog een oud Bijzonder Plan van Aanleg.
De Stad Gent wil ervoor zorgen dat de sites kunnen ontwikkeld worden vanuit een ruimtelijke harmonie tussen wonen, recreatie, groen, economie, mobiliteitsinfrastructuur en andere stedelijke functies. Daarom is een RUP nodig. De Stad heeft ervoor gekozen om het RUP niet enkel op te maken voor de Arsenaalsite, maar ook voor de andere spoorwegsites.
De Arsenaalsite is waardevol industrieel erfgoed. Het belang van dit erfgoed wordt bevestigd én benadrukt in de strategische visie van het stadsbestuur op de site. De site heeft echter geen statuut als beschermd erfgoed, wel is ze opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed.
Om de historiek en de erfgoedwaarde van de site voldoende onder de aandacht te brengen, deed de Stad Gent een oproep naar bewoners om hun verhalen over de site met de Stad te delen. Er wordt ook onderzocht welke samenwerking mogelijk is met deze ‘raconteurs’, historische huizen, MIAT, STAM, Huis van Alijn, enz… . Het openingsweekend voor de tijdelijke invulling werd ingepland op Open Monumentendag met onder meer een begeleide rondleiding in de schuilkelders op de site en een wandeling door de wijk vanuit diverse verhalen uit het verleden (verhalend Gentbrugge).
Dit is dus zeker één van de aspecten dat centraal zal staan in het verdere proces.
Ja, op de site is er ruimte voor wonen voorzien in de definitieve ontwikkeling van de Arsenaalsite. In de strategische visie voor de Arsenaalsite is bepaald dat maximaal 30% van de bruto vloeroppervlakte kan bestemd zijn voor wonen. Hiervan moet minstens 20% sociaal wonen en 20% budget wonen voorzien worden.
Door de strategische ligging en rekening houdend met het verleden van de site kiest het stadsbestuur hier echter voor een verweven site, waarbij economische functies verweven worden met wonen en gemeenschapsvoorzieningen.
In de strategische visie voor de Arsenaalsite wordt sterk ingezet op ontharding. De verharding wordt beperkt tot het functionele minimum. Hierbij moeten pleinen en groenzones zoveel als mogelijk gebundeld worden, zodat ze een groter geheel vormen. Zo kunnen ze functioneren als wijkpark. Hoe dit wordt vormgegeven zal verder onderzocht worden in het masterplan dat door de eigenaars moet worden opgemaakt.
De wijkstructuurschets die is opgemaakt voor de wijk Moscou-Vogelhoek onderschrijft eveneens dat er bijkomend groen moet worden gerealiseerd. Er is daarbij zowel nood aan een bijkomend wijkpark als aan bijkomend woongroen. Belangrijk is de mogelijkheden voor bijkomend groen te onderzoeken op schaal van de wijk, en dus ook op andere sites in de wijk.
In de strategische visie voor de Arsenaalsite staat dat er in beperkte mate ruimte is voorzien voor overheidsinitiatieven, socio-culturele programma’s en voorzieningen zoals kinderopvang, cultuurbeleving, horeca, handel, sport, …) .
Ook hier is het belangrijk om de verschillende spoorwegsites en hun toekomstig programma in samenhang te bekijken. In de zoektocht naar ruimte voor de diverse gevraagde gemeenschapsvoorzieningen is het belangrijk de blik te richten op de volledige wijk, ook in relatie met het bestaande aanbod.
Het stadsbestuur wil om die reden ook een RUP opmaken voor de 4 spoorwegsites, en niet enkel voor de Arsenaalsite. Een eerste basis hiervoor ligt in de opgemaakte wijkstructuurschets waarbij voor elk van de sites een eerste insteek werd gedaan. Deze ideeën moeten nu verder onderzocht worden qua haalbaarheid en verdere uitwerking.
Ja. In de structuurvisie van de Stad Gent – Ruimte voor Gent, goedgekeurd in 2018, staat dat de Stad kiest voor een ontwikkeling van de Arsenaalsite als een stedelijk knooppunt met de klemtoon op economie. Deze keuze werd bevestigd in de strategische visie voor de Arsenaalsite. Daarin staat te lezen dat er kansen moeten gecreëerd worden voor maakbedrijven.
Het verdere traject zal moeten uitwijzen welke type bedrijven en economische functies dit exact zullen zijn.
De Arsenaalsite heeft een strategische ligging, nabij de Brusselsesteenweg en het op- en afrittencomplex van Gentbrugge. Het is om deze reden in Ruimte voor Gent ook aangeduid als een stedelijk knooppunt.
Eén van de belangrijke voorwaarden om een stedelijk knooppunt uit te bouwen is het inzetten op duurzame vervoersmiddelen. Wanneer de eigenaar een masterplan zal opmaken voor de site, zal hij dus moeten onderzoeken hoe hij duurzame mobiliteit een plaats kan geven op de site en kan stimuleren.
Dit kan bijvoorbeeld ook door het uitbouwen van voetgangers- en fietsverbindingen over en door de site. Ook de verbinding met de omliggende knooppunten voor zowel fietsers, voetgangers als openbaar vervoer is een aandachtspunt. Daarnaast moet er ook ingezet worden op het voorzien van vlotte toegangen tot de gebouwen, parkeerplaatsen voor fietsen, … .
Op wijkniveau bouwt de stad het stadsregionale fietsroutenetwerk uit.
Er zijn twee lokale fietsroutes: Moscouviaduct-Jules de Saint-Genoistraat en Peter Benoitlaan – Oscar De Gruyterstraat – Désiré Mercierlaan. Deze laatste route is ook opgenomen als zachte as in de wijkstructuurschets Moscou Vogelhoek.
De fietssnelweg F44 Gent-Mechelen is gepland langs de zuidkant van de spoorbundel langs de Mellestraat.De tramlijnen op de Brusselsesteenweg (lijn 2 Zwijnaarde – Melle Leeuw) en Vervaenestraat (lijn 4 UZ - Ledeberg) dekken een groot deel van de wijk af. Het nieuwe openbaar vervoersplan van De Lijn start in de loop van 2023. Dat plan voorziet in een lijn 20 die tijdens de spits ’s morgens en ’s avonds door de wijk rijdt. Deze lijn is voorzien op het aantal inwoners en gebruikers van de wijk op vandaag. De inrichting van de spoorsites en de toevoeging van het voorzieningen en woningen op de spoorwegsites kunnen in de toekomst mogelijk tot een hogere frequentie leiden, als De Lijn daartoe de nodige middelen krijgt.
Naast de Arsenaalsite zijn ook de eindhalte van tram 4 en Merelbeke station mobipunten in ontwikkeling. Mobipunten zijn vervoersknooppunten waar verschillende vervoersmiddelen ter beschikking zijn. Denk daarbij aan deelauto’s, fietsparkeren en collectief vervoer. Andere vervoersfuncties zoals deelfietsen, laadpunten, fietstrommels, P+Bike etc. kunnen hier aan toe worden gevoegd.
In afwachting van de definitieve ontwikkeling van de Arsenaalsite kan de site al opengesteld worden om plaats te bieden aan een tijdelijke invulling. De eigenaar van de Arsenaalsite ondersteunt dit en zal dit samen met diverse partners vormgeven.
Maar ook voor activiteiten binnen een tijdelijke invulling gelden er regels. Zo moet de tijdelijke invulling passen binnen de bestemming van het gebied. Vandaag zijn alleen gemeenschapsvoorzieningen, sportactiviteiten en bedrijven er toegelaten. Afwijkingen en uitzonderingen zijn beperkt mogelijk, mits het aanvragen van de juiste vergunningen.
Bovendien moet de site veilig en toegankelijk zijn. Sinds de zomer 2022 is de eigenaar bezig met het opkuisen en veilig maken van de site. Voorlopig is nog niet de hele site toegankelijk, maar een stukje is al vrijgegeven door de brandweer en de Stad Gent en dus veilig bevonden.
Zo kon er tijdens de maanden september en oktober 2022 al een korte tijdelijke invulling door vzw Cultuurplatform georganiseerd worden op het voorste deel van de site. Deze periode vormde een testcase voor de latere tijdelijke invulling die normaal gezien zal starten vanaf de zomer 2023.De tijdelijke invulling moet handelen met respect voor het erfgoed op de site.
Voor activiteiten die niet passen binnen de bestaande voorschriften zal een openbaar onderzoek nodig zijn. Wat de mogelijke nightlifeactiviteiten betreft, is er ook een omgevingsvergunning nodig die moet verzekeren dat de milieu- (zoals geluidsnormen) en andere aspecten (zoals mobiliteit) gerespecteerd worden.
Functies zoals wonen, horeca, kleinhandel en kantoren kunnen niet in de tijdelijke invulling. Voor horeca en kleinhandel kan er een uitzondering gemaakt worden, als ze ter ondersteuning zijn van sport-, cultuur- of economische activiteiten. Denk hierbij aan de cafetaria verbonden aan een sportclub.
De Stad Gent onderzoekt of er ruimte kan gemaakt worden in de wijk voor een permanente buurtparking, op de Arsenaalsite of elders in de wijk. Dit zal onder meer gebeuren in het kader van het op te maken Ruimtelijk Uitvoeringsplan voor de spoorwegsites. Daarbij is het ook belangrijk te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor dubbelgebruik door de buurt.
De vraag naar een bijkomende buurtparking in de tijdelijke invulling wordt echter niet ondersteund. Het inpassen van een buurtparking moet samen bekeken worden met het algemene parkeeraanbod – en beleid in de wijk. Door het tijdelijk karakter kan niet gegarandeerd worden dat dergelijke buurtparking ook effectief zal kunnen worden ingezet voor de buurtbewoners. Bijgevolg kan dit dus extra verkeer aantrekken diep in de wijk.
De buurt en de Stad Gent gaven alvast de suggestie mee om een bijkomende toegang voor fietsers en voetgangers aan de zijde van de Heidestraat te realiseren. Deze suggestie kan de doorwaadbaarheid van de site ook in de tijdelijke invulling ten goede kan komen. Deze suggestie zal verder worden opgenomen met de eigenaars in de verdere uitwerking van de plannen, ook voor de tijdelijke invulling.
De eigenaar voorziet alvast met zekerheid een toegang aan de kant van de Jules de Saint-Genoisstraat ter hoogte van de poort die al bestaat.
We moeten er echter voor waken dat extra toegangen effectief gebruikt worden voor voetgangers en fietsers en niet een bijkomende aantrekking geeft voor gemotoriseerd verkeer langs de woonwijken.