Er is leven boven de plint: de toekomst van retailvastgoed volgens Qrf

Je kon er de afgelopen maanden niet naast kijken. De metamorfose die het voormalige Fnac-gebouw in de Veldstraat onderging, was overweldigend. Onder impuls van Qrf, een beursgenoteerd investeringsfonds dat sinds 2019 eigenaar is, werd het gebouw op de voorgevel na volledig gestript en met de allernieuwste energetische technieken uitgerust. Binnenkort vind je er naast de Nike-store ook de allereerste kantoorgebouwen en fitness in de Veldstraat terug. 

Waarom het investeringsfonds zijn focus verlegt en dit ambitieuze project uitvoerde, vroegen we aan Michel De Baets, COO bij Qrf: ‘De rol van een retail investeringsfonds zal de komende jaren nog meer veranderen van een casco verhuurmodel naar een duurzaam verhuurmodel. Met dit project wilden we onderzoeken én bewijzen dat we daarvoor openstaan en het kunnen als iedereen meewil in het verhaal. We hopen dan ook dat het een impuls kan zijn voor andere vastgoedeigenaars in Gent.'

Waarom investeert een investeringsfonds in retail in een gigantisch project als dit, waar ook kantoor- of andere vierkante meters gecreëerd worden?   

'Als relatief jong investeringsfonds dat zich focust op binnenstedelijk vastgoed, hebben we in sneltempo een grote evolutie meegemaakt. Waar we aanvankelijk vooral focusten op winkelvastgoed, is onze vastgoedportefeuille de afgelopen jaren diverser geworden. De focus blijft retail, maar het vastgoed mag ook meer complementaire functies hebben. Denk dus naast de klassieke winkel ook aan hotels, musea, overheidsgebouwen of zelfs sportclubs. Een project zoals dit dat ontspanning en kantoren combineert op een toplocatie in de binnenstad past dus perfect binnen die vernieuwde strategie.' 

Want toen jullie dit pand in 2019 kochten, was er van de huidige plannen absoluut nog geen sprake?

'Nee. Het idee was enkel de gelijkvloerse verdieping te verhuren en de rest te verhuren als stockruimte. Helaas zorgt dat in de praktijk in vele gevallen voor leegstand op de bovenste verdiepingen. Zo ook in de meeste panden in de Veldstraat. Raar? Dat vond ik bij de start van mijn carrière ook, tot je de berekening maakt. Dan merk je snel dat dat gewoon goedkoper is. Hoe dat komt? Ontsluiting naar de bovenste verdiepingen heeft zo’n impact op je vierkante meters winkelruimte aan de voorzijde van het pand waardoor de huurinkomsten drastisch dalen. Huurders willen daar geen trapkernen of liften zien, dan haken ze af. Bovendien vraagt het ook een andere mindset van onze kant natuurlijk, want een pand dat je casco verhuurt brengt 2 tot 3 keer meer op.'

Waarom staan we ondanks dat gebrek aan rendabiliteit vandaag toch in deze werf? Wat is er met andere woorden veranderd zodat jullie dit project toch durven aangaan? 

'Daar zijn verschillende redenen voor. Laten we zeggen dat we het op zich ook zonde vonden dat er zoveel ruimte onbenut zou blijven. Daarom zijn we de herontwikkelingsmogelijkheden verder gaan onderzoeken. Bovendien was de Stad Gent ook vragende partij om de bovenliggende verdiepingen te activeren en niet ongebruikt te laten staan. Zelf waren we met Qrf ook op zoek naar een permanent, hoogstaand kantoorgebouw voor onze hoofdzetel. Alle collega’s waren bovendien meteen verkocht voor een verhuis naar de binnenstad, want de winkelstraten zijn dan ook onze natuurlijke habitat.' 

'Uiteindelijk hebben we een mooi plan uitgetekend waar we zelf wild van werden en waarbij we de Stad hebben meegekregen in ons verhaal, omdat we het specifieke erfgoedkarakter van het pand echt wilden bewaren. We vertrokken van de ontsluiting achteraan en de steeg vooraan, waardoor we de trap en liftkernen verlegd hebben en ook de huurder onderaan wilde meegaan in dit verhaal.' 

'Cruciaal voor het slagen van dit project was uiteindelijk de vergunning voor 2 extra verdiepingen. Die waren echt nodig om alles rendabel te maken. Want of je een torenkraan nu voor de bouw van 1 of 10 verdiepingen plaatst, de operationele kost blijft even hoog. Hiervoor hebben we doorgedreven overleg gepleegd met de verschillende stadsdiensten waardoor we tot een akkoord konden komen. Dat overleg verliep trouwens heel constructief en transparant, waardoor we tot een rendabel model gekomen zijn. Meer nog, de vlotte samenwerking met de Stad heeft een belangrijke rol gespeeld in onze beslissing om het voormalige SARMA-complex, waar de Hema en Casa gevestigd zijn, te kopen.' 

Zijn er zaken die beter zouden kunnen in de samenwerking tussen ontwikkelaars en de Stad? 

'Toch wel, maar dat geldt eigenlijk voor gans Vlaanderen. Als we willen dat de ruimte in dergelijke panden beter benut wordt en leegstand wordt tegengegaan, dan zijn er toch nog enkele aandachtspunten. Want hoezeer we dit ook een geslaagd project vinden en ervan overtuigd zijn dat dit het verhaal voor de toekomst wordt, het moet ook altijd rendabel blijven natuurlijk. Dit soort project vraagt heel wat bijkomende inspanningen van de eigenaar. Zowel financieel als op het vlak van knowhow. Bovendien is de investering soms groter dan de opbrengst die de huur oplevert. Het is dus van belang om de drempel zo laag mogelijk te houden als je de eigenaars wil stimuleren om hun panden beter te benutten.' 

'Ook operationeel zijn er voor werven in het centrum bijzondere uitdagingen. Onze werf bleek op het vlak van uitvoering vrij complex. Enerzijds heb je de ligging: pal in de binnenstad, in autovrij gebied en in een van de drukste winkelstraten van het land met een van de drukste tramlijnen voor de deur én achteraan ingesloten door de Leie. Dat maakte de aan- en afvoer van bouwmaterialen of stockage bijvoorbeeld enorm moeilijk. We zijn dan ook heel creatief te werk moeten gaan en hebben de omliggende daken met toestemming van de eigenaars daarom als stockage gebruikt voor de aangeleverde bouwmaterialen. Het zou dus handig zijn mochten er voor projecten van dergelijke schaal fasttrack procedures bestaan bij steden en gemeentes voor vergunningen en aanvraagdossiers. Of constructieve trajecten voor de werfinrichting.' 

Dergelijk project was nieuw en complex voor jullie. Hoe wisten jullie dan wat er nodig was voor dit type ontwikkeling dat helemaal verschilt met jullie normale doen?

'(lacht) Er was inderdaad wel enige aarzeling, maar we hebben ons snel omringd met de juiste specialisten om dit project op de rails te krijgen. Daarnaast zijn alle mogelijke pistes voor de bestemming van het pand de revue gepasseerd, van studentenhuisvesting tot appartementen en andere bestemmingen. Wat dat betreft begin je steeds vanuit een haalbaarheidsstudie. De rekening moet kloppen, dat zijn we als beursgenoteerd bedrijf verplicht aan onze aandeelhouders. En ook voor ons moet er altijd een bepaald rendement aan vasthangen, anders heeft het weinig zin.' 

'Omdat wij ons onderscheiden van de klassieke ontwikkelaars die meestal kort na de oplevering van het project uitstappen en verkopen, kiezen wij ervoor om op lange termijn te werken. Qrf is een langetermijneigenaar die binnen 30 jaar nog eigenaar van de gebouwen zal zijn en dus keuzes maakt in functie van die termijn. Dat hebben we in dit gebouw ook echt doorgetrokken in alles, tot de keuze van technieken en bouwmaterialen toe. Wat dat betreft zijn woningen moeilijkere verhalen binnen de bestaande structuur en uiteindelijk ook minder rendabel als je eigenaar wil blijven van het gebouw. Wat dat betreft hoeven de winkels in de Veldstraat geen schrik te hebben. Retail vierkante meters zullen altijd de meest interessante blijven. Maar kantoren zijn, indien mogelijk, een goede aanvulling. Daar is er veel vraag naar en daar heb je niet zoveel werk aan.' 

Voor het pand werden kosten noch moeite gespaard. Waarom is er zo hard ingezet op de modernste en dus duurdere technieken voor dit pilootproject?

'Geen fossiele brandstoffen, toiletten met regenwater en in droge periodes zelfs met water uit de Leie, de nieuwste technieken voor verwarming en koeling … Als investeringsfonds dat op langere termijn denkt, is dat wel interessant. De klant vraagt daar ook om. Duurzaamheid en kwaliteit zijn daarom belangrijk voor ons en dat zal in de toekomst alleen maar belangrijker worden. Over 9 jaar zal de roep naar duurzaamheid waarschijnlijk nog groter zijn dan vandaag. Je mag die prijs per vierkante meter ook niet afwegen tegenover andere locaties. Want ook al is de huurprijs bij ons hoger, je verbruik zal drastisch lager zijn. We zitten hier bijvoorbeeld op 1 euro per vierkante meter per maand voor de kostprijs van verlichting. Dat is ongezien.' 

Jullie rol als investeringsfonds is dus wel wat veranderd met vroeger? 

'Zeker. Vroeger verhuurden we een lege doos en kregen we op het einde van het huurcontract een lege doos terug. In de tussenperiode was de huurder verantwoordelijk voor bijna alle onderhoud. Duurzaamheid was dus niet meteen een thema dat hoog op de agenda stond. Vandaag moeten we veel meer meedenken met de huurders en investeren we om de gebouwen te verduurzamen. Zo plaatsen we momenteel zonnepanelen op onze grotere sites. We gaan met andere woorden vaker bepaalde investeringen in de gebouwen dragen om huurders aan te trekken of beter aan ons te binden. Zo twijfelde een hersteller van elektrische wagens eraan te vertrekken uit een van onze sites omwille van een te grote rekening aan verwarming en elektriciteit. Een zonnepaneelinstallatie konden ze zelf niet financieren. Dus hebben wij dat gedaan en verkopen we die stroom vandaag aan een gunstig tarief aan hen. Ondertussen is ook het ganse dak aangepakt zodat we weer jaren verder kunnen. Niet zo lang geleden was dat nooit een optie geweest.'

Hebben jullie goeie tips of adviezen voor andere eigenaren die de plinten boven de gelijkvloers willen invullen?

'Een algemeen advies is moeilijk, want ieder gebouw is anders en ieder project vereist maatwerk. Maar het loont zeker om out of the box te denken en het gesprek met de Stad aan te gaan, want volume uitbreiding is vaak de sleutel. Sommige eigenaars doen vaak niks met die bovenliggende ruimtes en dat is jammer, want sommige panden hebben echt wel mogelijkheden. Kijk wat dat betreft zeker eens naar steden als Barcelona of Londen. Daar zal je niet snel gebouwen vinden met een winkel in de plint en niks daarboven. Ook hier wordt dat de norm, want de vraag naar ruimte wordt elke dag groter, de ruimte beperkter. Dan zijn verdichting, inbreiding en uitbreiding voor de hand liggende oplossingen.' 

Moeten winkels dan niet vrezen voor hogere huurprijzen als die trend naar kantoren in de binnenstad zich doorzet? 

'Voor mij is het geen of-of-verhaal. De gelijkvloerse oppervlaktes op de sterke en drukke assen zullen altijd winkel blijven. Het doel daar blijft een levendige, commerciële plint die uitnodigt om te shoppen en de stad aantrekkelijk maakt. De huurprijs voor die winkelruimtes zal daar ook altijd een stuk hoger liggen dan voor kantoorruimte en vormt dus geen concurrentie. Die huurprijzen liggen de laatste jaren ook een pak lager dan vroeger, omdat de markt zich gecorrigeerd heeft. Gelukkig maar, want niemand van ons heeft er baat bij dat panden leegstaan door bedrijven die failliet gaan of de huur niet meer kunnen betalen. Bovendien creëert het benutten van het volledige gebouw een interessante dynamiek die versterkend werkt voor iedereen. Wat ons betreft gaan de Veldstraat, Korenmarkt en Lange Munt blijven bestaan en is het dus interessant om daar als vastgoedinvesteerder aanwezig te zijn. Gent is en blijft dan ook een leuke stad om in te ondernemen en investeren.' 

Hoe reageert de kantoormarkt op de bereikbaarheid van nieuwe locaties zoals deze, pal in het centrum? 

'Positief, want zeker in stedelijk gebied komen veel werknemers uit de stad zelf. Op 1 unit na is alles verhuurd, dus je ziet dat ook de werkgevers volop de kaart van duurzaamheid trekken. Mensen kunnen hun fiets hier kwijt in een beveiligde fietsenstalling, er zijn douches, de tram stopt voor de deur en kom je toch met de wagen, dan heb je in een straal van 400m² ruim 2.000 publieke parkeerplaatsen. Bovendien is het centrum van de stad qua setting toch toffer dan de rand? Wat ons betreft is dat toch de grote meerwaarde ten opzichte van een grootschalig kantoorproject zoals op The Loop. Al geef ik toe dat we als eigenaar en eindgebruiker wel wat bevooroordeeld zijn.'