Bouwvoorschriften studentenhuisvesting

Gent kent een forse groei als studentenstad en dat leidt tot een sterke vraag naar meer studentenhuisvesting. Lees de bouwvoorschriften.

Specifieke studentenhuisvesting neemt de druk weg van de reguliere woningmarkt. Want als studenten geen gewone huizen of appartementen meer huren, komen er meer woningen vrij voor gezinnen.

Grootschalige studentenhuisvesting

Om tegemoet te komen aan de stijgende vraag naar studentenhuisvesting, kunnen private ontwikkelaars al sinds 2010 grootschalige studentenhuisvesting van minimaal 50 units bouwen. Sinds 2018 komen ook woongebouwen waarin na verbouwing 30 (in plaats van 50) studentenunits in kunnen, in aanmerking voor omvorming.

Voor 2018 ging het bij grootschalige studentenhuisvesting enkel om studio’s en kamers. Maar vanaf 2018 kan een deel van de ontwikkeling ook studentenappartementen bevatten, met 2 tot 5  slaapkamers. Een groepje studenten kan dan gezamenlijk zo’n appartement huren.

Geen stukverkoop

Om het collectieve karakter van grootschalige verblijfsaccommodatie voor studenten te vrijwaren, verbiedt de Stad dat units in die verblijfsaccommodatie apart verkocht worden. Het gaat om studentenkamers, studentenstudio's of studentenappartementen in grootschalige studentenhuisvesting van private ontwikkelaars. Als een eigenaar een individuele unit apart verkoopt, houdt dit immers een functiewijziging in, namelijk van gemeenschapsvoorziening naar wonen. En voor die functiewijziging is een voorafgaandelijke omgevingsvergunning nodig.

De redenen waarom stukverkoop nefast is, zijn de volgende:

  • Iemand die een gebouw bouwt om het zelf te gebruiken, uit te baten en te beheren, is veel nauwer betrokken bij het ontwerpproces, bij de indeling van de ruimtes en bij de materiaalkeuze. Hij zal ervoor zorgen dat een gebouw wordt opgeleverd van hoge kwaliteit, die specifiek voor de doelgroep (steeds wisselende studenten) is voorzien.
  • De rechten en plichten van een eigenaar-beheerder zijn veel duidelijker en ruimer dan van een beheerder die afhankelijk is van vele eigenaars, of enkel het vruchtgebruik heeft.
  • Individuele verkoop hypothekeert kwaliteitsgarantie op lange termijn: latere grondige verbouwingen, functiewijzigingen of het zich conform stellen met gewijzigde regelgeving kan door een versnipperde eigendomsstructuur op lange termijn zelfs volledig onmogelijk gemaakt worden. 
Deze beleidslijn werd al sinds 2010 aangehouden, maar wordt nu geformaliseerd in het Algemeen Bouwreglement. De procedure daarvoor loop nog. Er was een openbaar onderzoek van 1 juni 2020 tot en met 1 juli 2020. De wijziging moet een algemeen verbod voorzien op het verhandelen van zakelijke rechten op één of meer individuele kamers of delen van een grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, zodat het aangevraagde project - op vlak van zakelijk recht - in één hand blijft.

Dit neemt niet weg dat eigenaars bepaalde financieringsvormen kunnen opzetten, al dan niet in bepaalde vennootschapsrechtelijke systemen, waarbij ze aan medefinanciers van het project (aandeelhouders of andere gerechtigden) persoonlijke rechten (huurrecht, gebruiksrecht of andere huurbeloftes of huurgaranties) kunnen toekennen op één of meerdere units, voor zover de bestemming van studentenhuisvesting gerespecteerd wordt.

Extra voorwaarden voor beheer

Het Algemeen Bouwreglement legt sinds 2018 ook extra voorwaarden op voor het beheer:

  • Exclusieve verhuur aan studenten is verplicht
  • Het aanvraagdossier moet een beheersovereenkomst bevatten, afgesloten met een hogeronderwijsinstelling. De controle hierop is sterker verankerd in het Bouwreglement

Handleiding voor private ontwikkelaars

Omdat bij het realiseren van collectieve, grootschalige verblijfsaccommodatie heel wat komt kijken, stelde de stad een handleiding op. Die maakt private ontwikkelaars wegwijs in het bouwen en beheren van dergelijke complexen.

Deze handleiding legt uit met welke aspecten de bouwheer rekening moet houden op het vlak van de locatie, het gebouw zelf en het beheer. De handleiding licht ook toe welk traject nodig is voordat je een omgevingsvergunning aanvraagt.