Bouwvoorschriften studentenhuisvesting

Gent kent een forse groei als studentenstad en dat leidt tot een sterke vraag naar meer studentenhuisvesting. Lees de bouwvoorschriften.

Specifieke studentenhuisvesting neemt de druk weg van de reguliere woningmarkt. Want als studenten geen gewone huizen of appartementen meer huren, komen er meer woningen vrij voor gezinnen.

Grootschalige studentenhuisvesting

Om tegemoet te komen aan de stijgende vraag naar studentenhuisvesting, kunnen private ontwikkelaars al sinds 2010 grootschalige studentenhuisvesting van minimaal 50 units bouwen. Sinds 2018 komen ook woongebouwen waarin na verbouwing 30 (in plaats van 50) studentenunits in kunnen, in aanmerking voor omvorming.

Voor 2018 ging het bij grootschalige studentenhuisvesting enkel om studio’s en kamers. Maar vanaf 2018 kan een deel van de ontwikkeling ook studentenappartementen bevatten, met 2 tot 5  slaapkamers. Een groepje studenten kan dan gezamenlijk zo’n appartement huren.

Geen stukverkoop

Overweeg je om een studentenkamer of -studio aan te kopen? Of om als ontwikkelaar een grootschalige studentenhuisvesting te realiseren en de kamers afzonderlijk te verkopen?

In Gent is het niet toegestaan om kamers of studio’s apart te verkopen in grootschalige studentenverblijfsaccommodatie. De Stad Gent wil immers het collectieve karakter van grootschalige verblijfsaccommodatie voor studenten vrijwaren. Het gaat om studentenkamers, studentenstudio's of studentenappartementen in grootschalige studentenhuisvesting van private ontwikkelaars.

Als een kamer of studio apart verkocht wordt – de zogenaamde ‘stukverkoop’ of het ‘uitponden’ – wordt hiermee een stedenbouwkundige overtreding begaan. Grootschalige studentenverblijfsaccommodatie wordt in Gent, in uitvoering van het Algemeen Bouwreglement, vergund als ‘gemeenschapsvoorziening’ en moet verplicht als één eigendom behouden blijven. Bij de verkoop van kamers of studio’s is er een wijziging van ‘gemeenschapsvoorziening’ naar ‘wonen’. Hiervoor is een omgevingsvergunning nodig en die kan niet bekomen worden.

Als eigenaar apart verkopen kan dus niet. Als koper een aparte kamer of studio kopen ook niet, aangezien je in dat geval een kamer of studio zou kopen in een gebouw waar een stedenbouwkundige overtreding op rust.

‘Stukverkoop’ of ‘uitponden’ is in Gent dus niet toegelaten.

De redenen waarom stukverkoop nefast is, zijn de volgende:

  • Iemand die een gebouw bouwt om het zelf te gebruiken, uit te baten en te beheren, is veel nauwer betrokken bij het ontwerpproces, bij de indeling van de ruimtes en bij de materiaalkeuze. Hij zal ervoor zorgen dat een gebouw wordt opgeleverd van hoge kwaliteit, die specifiek voor de doelgroep (steeds wisselende studenten) is voorzien.
  • De rechten en plichten van een eigenaar-beheerder zijn veel duidelijker en ruimer dan van een beheerder die afhankelijk is van vele eigenaars, of enkel het vruchtgebruik heeft.
  • Individuele verkoop hypothekeert kwaliteitsgarantie op lange termijn: latere grondige verbouwingen, functiewijzigingen of het zich conform stellen met gewijzigde regelgeving kan door een versnipperde eigendomsstructuur op lange termijn zelfs volledig onmogelijk gemaakt worden. 

Deze beleidslijn werd al sinds 2010 aangehouden, maar is nu geformaliseerd in het Algemeen Bouwreglement. De gemeenteraad stelde op 29 september 2020 de wijziging vast en ze is van kracht sinds 20 december 2020. Naast de verkoop van individuele units in grootschalige studentenhuisvesting is ook het verhandelen van andere zakelijke rechten (erfpacht, vruchtgebruik, …) verboden. Zowel voor de Stad Gent als voor de hoger onderwijsinstellingen is de eenheid in eigendomsstructuur immers een essentieel onderdeel van het karakter van grootschalige studentenhuisvesting. 

Dit neemt niet weg dat eigenaars bepaalde financieringsvormen kunnen opzetten, al dan niet in bepaalde vennootschapsrechtelijke systemen, waarbij ze aan medefinanciers van het project (aandeelhouders of andere gerechtigden) persoonlijke rechten (huurrecht, gebruiksrecht of andere huurbeloftes of huurgaranties) kunnen toekennen op één of meerdere units, voor zover de bestemming van studentenhuisvesting gerespecteerd wordt.

 

Extra voorwaarden voor beheer

Het Algemeen Bouwreglement legt sinds 2018 ook extra voorwaarden op voor het beheer:

  • Exclusieve verhuur aan studenten is verplicht
  • Het aanvraagdossier moet een beheersovereenkomst bevatten, afgesloten met een hogeronderwijsinstelling. De controle hierop is sterker verankerd in het Bouwreglement

Handleiding voor private ontwikkelaars

Omdat bij het realiseren van collectieve, grootschalige verblijfsaccommodatie heel wat komt kijken, stelde de stad een handleiding op. Die maakt private ontwikkelaars wegwijs in het bouwen en beheren van dergelijke complexen.

Deze handleiding legt uit met welke aspecten de bouwheer rekening moet houden op het vlak van de locatie, het gebouw zelf en het beheer. De handleiding licht ook toe welk traject nodig is voordat je een omgevingsvergunning aanvraagt.