Nieuwe studentenwoningen in Ottergemse Dries
In de buurt Ottergemse Dries komen er verschillende studentenwoningen bij. Welke projecten staan in de steigers en wat zal de impact zijn?
In de omgeving van Ottergemse Dries zijn er verschillende campussen van hogeronderwijsinstellingen. De vraag naar studentenwoningen is er daarom groot. Er staan nieuwe projecten in de steigers van private ontwikkelaars en de Universiteit Gent (UGent).
Overzicht bestaande en geplande studentenhuisvestingsprojecten
De groene bolletjes zijn bestaande studentenkamers.
De gele bolletjes zijn projecten waarover de initiatiefnemers en de Stad voorbesprekingen voeren. Dat wil zeggen dat er overleg is en dat de initiatiefnemer later mogelijks een omgevingsvergunning voor de bouw zal aanvragen. Het gaat om:
- Hubo-site van Hubo
- Moutstraat-site van Upgrade Estate
- Campus Heymans - Blok C van UGent
- Desco-site van ‘cevi’
Veelgestelde vragen - algemeen
Met de UGent en de verschillende hogescholen is Gent een aantrekkelijke studentenstad. In 2020 - 2021 waren er 84.370 studenten ingeschreven in het hoger onderwijs. 59 % van hen zit op kot. Dat zijn in totaal ongeveer 49.000 studenten.
Niet alle kotstudenten vinden een gereglementeerde kamer in een studentenhome of kamerwoning. We schatten dat ongeveer een kwart van hen in een appartement of eengezinswoning woont. Zo oefenen zij grote druk uit op de woningmarkt, waar ze in concurrentie treden met gezinnen en de woon- en huurprijzen de hoogte in duwen.
Door voor meer studentenhuisvesting te zorgen, willen we studenten een kwalitatieve kamer aanbieden en tegelijk ook weghouden uit eengezinswoningen.
Studenten en bewoners kunnen harmonieus samenwonen. Uit het onderzoek ‘Studentenhuisvesting in de Gentse woonstad' bleek dat buurtbewoners vooral hinder ervaren wanneer studenten een woning huren of een studentenkot bewonen dat niet goed beheerd wordt. Grote studentenpanden die goed beheerd worden, zorgen voor veel minder of geen overlast. Daar wil de Stad op inzetten.
Als Stad Gent bouwen we zelf niet. De bouw wordt uitgevoerd door de hoger onderwijsinstellingen en private spelers. We staan in voor de kwaliteitsbewaking op geschiktheid locatie, ontwerp en beheer. We staan grootschalige studentenpanden enkel toe onder bepaalde voorwaarden:
- De locatie moet geschikt zijn. Zo moet het terrein groot genoeg zijn om een goede inplanting van het gebouw te verzekeren. De hoofdingang mag ook niet langs een smalle woonstraat liggen.
- Daarnaast moet het ontwerp goed doordacht zijn, zodat bijvoorbeeld gemeenschappelijke leefruimtes en stillere studentenkamers verstandig worden ingetekend. Een grote fietsenstalling moet alle fietsen op eigen terrein bergen en de toegang moet zo gelegen zijn dat ze voor weinig nachtlawaai voor omwonenden zorgt.
- Ten slotte wordt ook ingezet op een goed beheer van de studentenhuisvesting. Er moet een beheerovereenkomst zijn met een hogeronderwijsinstelling, een huishoudelijk reglement en een duidelijk meldpunt voor zowel studenten als buurtbewoners.
Bij de bouw van een nieuw studentenpand zoeken we naar een meerwaarde voor de buurt, bijvoorbeeld door het openstellen van een groenzone of het realiseren van een zachte doorsteek over het terrein.
Naarmate er meer vergunde studentenhuisvesting bij komt, kunnen gezinswoningen en appartementen weer vrijkomen. In de straten rondom een nieuwe studentenhuisvesting zal de Stad meer gericht controleren op het rechtmatig verhuren van studentenpanden. Op die manier blijft Gent niet alleen een aantrekkelijke studentenstad, maar ook een aantrekkelijke en betaalbare woonstad.
Voldoende geschikte locaties vinden voor de studentenpanden in onze stad is geen makkelijke opgave. Het tekort aan studentenkamers wordt geschat op minstens 10.000 kamers. Uiteraard kunnen niet al deze plaatsen voorzien worden in één wijk.
We proberen de projecten te spreiden. Met de oproep aan eigenaars van gronden voor studentenhuisvesting hebben we zelf al delen van Gent onder de aandacht gebracht die minder gekend waren. Zelf actief projecten spreiden is echter niet mogelijk omdat de logische locaties niet voor het rapen liggen en het initiatief voor de bouw bij private ontwikkelaars en hogeronderwijsinstellingen ligt.
Daarnaast blijven er ook in de populaire studentenbuurten grootschalige projecten nodig om de druk op de een- en meergezinswoningen te vermijden. We kunnen er proactief optreden tegen de onrechtmatige verhuring van een- en meergezinswoningen aan studenten en studenten doorverwijzen naar de studentenpanden.
Tot slot werken we mee aan zeer grote studentenhuisvestingsprojecten buiten de woonkernen.
In de buurt Ottergemse Dries zijn er vandaag 4 grootschalige studentenpanden. Twee zijn van de hogeronderwijsinstellingen. Twee andere (private) projecten, Hey UpKot en Billie’s Place, liggen aan de rand en zijn bereikbaar zonder dat men door de woonkern moet.
Daarnaast zal de vraag naar studentenhuisvesting in de buurt toenemen door het visieplan UGent verbeeldt 2050 en de verhuis van verschillende faculteiten naar de campussen UZ en Farmacie. Als we de studenten uit de eengezinswoningen willen houden, dan moeten we blijven inzetten op grootschalige projecten. Dat doen we niet alleen in Ottergemse Dries. We zoeken ook mogelijkheden in de ruimere buurt.
De voorlopige resultaten van de wijkstructuurschets voor de wijk Nieuw Gent – UZ – Ottergemse Dries (in opmaak) bevestigen de nood aan bijkomend openbaar groen in Ottergemse Dries. De ambitie (die de Stad zichzelf oplegt) om voor elke inwoner 10m² openbaar toegankelijk groen te hebben op een afstand van 400m tot de woning is hier vandaag niet bereikt. We hebben als Stad in deze buurt echter weinig gronden in eigendom. Om de groenambitie te bereiken moeten we dus samenwerken met grondeigenaars in het gebied. We kijken daarbij zowel naar private ontwikkelingen om bij te dragen en bijkomend groen te realiseren als naar de campussen van UGent die zich lenen voor gedeeld gebruik van het groen op de campus.
Het stuk van de Toemaattragel tussen de Foreestelaan en de Moutstraat wordt heringericht tot een fiets- en wandelpad. In dit stuk zullen geen wagens meer kunnen passeren. Verharding maakt plaats voor groen met bomen. Lees meer over dit project.
Veelgestelde vragen - Moutstraat
In augustus 2021 zijn de gesprekken tussen Upgrade Estate en de Stad opgestart. Begin 2022 gaf de Stad ontwerprichtlijnen door. Upgrade Estate werkt momenteel aan een kwalitatief en haalbaar masterplan. De eerste conceptplannen werden voorgelegd aan de stedelijke diensten (25/10/22), de kwaliteitskamer (24/11/22), buurtbewoners (03/12/22) en de Gecoro (06/12/22). Upgrade Estate verwerkt de opmerkingen uit deze adviesronde in een bijgewerkt masterplan.
Eenmaal er een voldragen masterplan opgemaakt is, kan dit ter goedkeuring worden voorgelegd aan de Stad. Dit vormt dan de basis voor een verkavelingsplan, wat op zijn beurt de juridische basis is voor het afleveren van omgevingsvergunningen (bouwvergunningen).
Als alles vlot verloopt en aan alle meegegeven randvoorwaarden voldaan is, kan de Stad tegen de zomer van 2023 het masterplan goedkeuren. De goedkeuring van het verkavelingsplan volgt vermoedelijk tegen begin 2024.
Tijdens het informatiemoment werden de vragen en opmerkingen van bewoners genoteerd. Dit gaat onder andere over de vraag naar een kruiwagenpad, het beperken van inkijk in de bestaande tuinen, de integratie van moestuinen, sport- en spelelementen in het openbaar park en het snel openstellen van buurtgroen. De ontwerpers bekijken wat kan op de beperkte oppervlakte. De wijkregisseur en stadsdiensten begeleiden mee dit proces.
Het project van Upgrade Estate kreeg van de Stad als randvoorwaarde mee dat er 70% groen moet behouden blijven. Dit is min. 8040m² groen. Dit omvat zowel privaat groen als openbaar groen. De inschatting is wel dat het overgrote deel van de groene ruimte openbaar zal zijn.
De planning voor de realisatie van het groen is vandaag nog niet gekend. Eerst zal Upgrade Estate een verkavelingsvergunning en vervolgens een omgevingsvergunning moeten aanvragen. Daarna kunnen de bouwwerken beginnen. Op het einde van de bouw zal Upgrade Estate ook met het groen aanleggen.
Maakeconomie staat voor alle activiteiten waar iets tastbaars gemaakt, geleverd of gepresteerd wordt. Dit zijn niet enkel creatieve beroepen, maar ook ateliers, loodsen, magazijnen en andere vormen van opslagruimte.
De verweving kan voor een positieve dynamiek zorgen. Daarom is het belangrijk dat de bedrijvigheid ook zoveel mogelijk zichtbaar wordt gemaakt in het straatbeeld.
Een buurtfunctie of horeca is in principe ook mogelijk. Evenwel wordt dit niet gestimuleerd omdat er plekken in de buurt zijn met meer centraliteit, waar deze functies beter passen.
Veelgestelde vragen - Campus Heymans
UGent besliste begin november 2022 om de bouw van een studentenhome op campus Heymans niet zelf uit te voeren. De bouwaanvraag werd ingetrokken.
De universiteit bekijkt momenteel andere mogelijkheden: de bouw van bijkomende onderzoeks-en onderwijsfaciliteiten of van studentenhuisvesting in een erfpachtformule.
De renovatie van Home Boudewijn start in het academiejaar 2024-2025. Bij die renovatie behoudt de universiteit het type kamers: standaardkamers met lavabo en met gedeelde keukens en sanitair op elke verdieping. De universiteit zal die kamers nadien zelf beheren en verhuren aan studenten. De prioritaire doelgroep blijven de studenten die om financiële redenen niet of moeilijk op de private huurmarkt terecht kunnen.
De UGent maakt voor al haar campussen toekomst- of campusplannen op. Die campusplannen zijn een concrete doorvertaling van de toekomstvisie UGent 2050 waarin de clustering van de onderwijs- en onderzoeksfaciliteiten in 3 clusters wordt vooropgesteld.
Voor campus UZ Gent werd dit plan reeds opgemaakt. In dit plan is onder meer de bouw van een onderwijs- en studielandschap met restaurant opgenomen. De universiteit overweegt om dit bouwprogramma aan te vullen met studentenkamers.
Voor Campus Heymans is nog geen campusplan opgemaakt. De universiteit maakte wel een stedenbouwkundige visienota in het kader van geplande renovaties op de campus. In deze visienota geeft de universiteit aan dat de zuidoostelijke groenzone, door de buurtbewoners ‘Vossenpark’ genoemd, op middellange termijn behouden blijft. Het zuidelijke bosje, ter hoogte van de rotonde blijft behouden. Het traject voor de opmaak van een campusplan voor campus Heymans zal niet voor 2030 worden opgestart.
De UGent zal over haar campus- en bouwplannen communiceren via een nieuwsbericht op haar website. Je zal ook een link vinden op de website van de Stad. De universiteit zal ook op gepaste tijdstippen (bij start campusplan, indienen omgevingsvergunningsaanvraag, etc..) buurtinfoavonden organiseren.
Tegen 2050 wenst de UGent haar campussen in de Gentse regio te hertekenen tot drie ruimtelijke universiteitsclusters: een stadscluster (van Campus Aula tot Campus Ledeganck), een middencluster (campus Sterre-campus UZ-campus Heymans-campus Proeftuin) en een zuidcluster (van campus Ardoyen tot campus Merelbeke). Een aantal elders gelegen campussen zullen worden verlaten en de activiteiten op deze campussen krijgen een nieuwe plek in een van de drie universiteitsclusters. Dit houdt onder meer in dat de studenten, waarvan het merendeel zich momenteel in de kernstad bevindt, meer evenwichtig over de drie clusters zullen worden verdeeld.
Voor de middencluster zijn de campussen Sterre, Heymans en UZ Gent aangeduid als kerncampussen. Dit betekent dat deze campussen in de toekomst verder zullen worden uitgebouwd als onderwijs- en onderzoekscampus. Campus Proeftuin krijgt geen onderwijsfunctie meer in de toekomst en zal enkel nog worden ingezet voor ondersteunende logistieke functies of specifiek wetenschappelijk onderzoek.
De universiteit overweegt op termijn de faculteit Psychologie en Pedagogische Wetenschappen, nu gehuisvest aan de Dunantlaan, te verhuizen naar campus Heymans. De Faculteit Farmaceutische Wetenschappen kan voordien een nieuwe plek krijgen op de campus UZ Gent. Deze bewegingen zullen niet voor 2035 plaatsvinden. Voorafgaand aan deze projecten zullen de nodige campusplannen worden opgemaakt en studies omtrent mobiliteit worden gevoerd.
Meer info over de structuurvisie ‘UGent verbeeldt 2050’ is beschikbaar op deze webpagina. De pagina zal op termijn worden aangevuld met nieuwe informatie.
In de stedenbouwkundige visienota over campus Heymans geeft UGent aan dat de zuidoostelijke groenzone, door de buurtbewoners ‘Vossenpark’ genoemd, op middellange termijn behouden blijft. Het zuidelijke bosje, ter hoogte van de rotonde blijft behouden. Een herinrichting is niet gepland.